Жилищно-строительный комплекс (ЖСК) относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики России. Ведущая роль ЖСК в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционных жилищно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях.
В соответствии с объективными закономерностями выход России на экономический уровень передовых зарубежных стран возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое жилищное строительство, реконструкцию и техническое перевооружение существующих основных фондов, с опережающим развитием производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы. При этом непременным условием является повышение эффективности капитального строительства, на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную рентабельность возведенных объектов.
В целом экономику Санкт-Петербурга в 2005 г. можно оценить в целом как успешную. Общий оборот предприятий и организаций вырос на 18%, объем промышленного производства - на 4,2 процента. Существенно улучшились социальные показатели. Реальные денежные доходы населения увеличились на 14,4%, реальная заработная плата - на 7,9%, оборот розничной торговли - на 13,9 процентов. Численность безработных уменьшилась на 2,8 процента. Однако к негативным тенденциям следует отнести увеличение темпов инфляции (с 11,9% в 2004 г. до 14,4% в 2005 г.) и снижение объемов подрядных работ (на 8,3% по сравнению с 2004 г.) .
Общий объем инвестиций в экономику Санкт-Петербурга за 2005 г. составил 154 млрд. руб. (в т.ч. 127 млрд. руб. - крупные и средние предприятия) или 109,7 % от уровня предыдущего года. Распределение капитальных вложений по секторам экономики представлено в табл. 1. Следует отметить, что наибольшее повышение объема инвестиций произошло в сфере коммунального хозяйства (172,9% по отношению к 2004 г.), в сфере финансов и кредита (160,3% по отношению к 2004 г.) и в сфере недвижимости (129,3% по отношению к 2004 г.). В то же время в ряде отраслей объем капитальных вложений существенно снизился: строительство - 55,1% по отношению к 2004 г., здравоохранение - 79,0% по отношению к 2004 г., транспорт и связь - 79,3% по отношению к 2004 г., торговля и бытовое обслуживание - 83,4% по отношению к 2004 г .
Таблица 1
Структура капитальных вложений в экономику Санкт-Петербурга в 2005 г.
(крупные и средние предприятия)
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, из общего объема инвестиций в нежилую недвижимость в 2005 г. вложено 50,8%, в жилую недвижимость - 7,8%, в машины, оборудование и транспортные средства - 41,0 процент. Исходя из того, что ввод объектов жилого назначения в Санкт-Петербурге, примерно, в два раза превышает ввод объектов коммерческого назначения, доля жилья сильно занижена. Объем вложений в жилищное строительство, приводимый Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области (12 млрд. руб.), соответствует вводу жилья не более 0,5 млн. м2. При этом доля жилой недвижимости общем объеме строительно-монтажных работ (СМР) составляет около 40% (40% - инженерное строительство и 20% промышленно-гражданское строительство) .
Ввод жилья в 2005 г. в Санкт-Петербурге составил 2273 тыс. м2. В целом, увеличение ввода, по сравнению с 2004 г., составило 12 процентов. При этом по новому строительству прирост ввода жилья составил 13,9 процентов. По реконструкции, наоборот, произошло снижение ввода жилья на 37 процентов. В 2005 г. введено около 54 тыс. м2 реконструированного жилья или 2,4% от общего объема. Основная часть жилья, как и прежде, введена за счет средств инвесторов (91% по новому строительству и 94% по реконструкции старого фонда). Доля бюджетных средств существенно повысилась и составила 4,7%. Отметим, что за счет бюджетных средств в 2005 г. введено рекордное, начиная с 1998 г., количество жилья - 105 тыс. м2 .
Несмотря на рекордные показатели ввода жилья, 2005 г. нельзя назвать "годом триумфальных побед", хотя бы потому, что введенные жилые дома были заложенны в спокойные 2002 и 2003 гг., когда стремительно росли цены на жилье, а земельные участки под жилищное строительство предоставлялись исключительно по целевому назначению. Сданные дома - это прошлое, история рынка жилищного строительства, а его настоящее и будущее - это строящиеся и проектируемые дома. И здесь все далеко не так благополучно. Впереди маячит призрак грозного кризиса - "кризиса безземелья", обусловленного резким снижением в 2005 г. числа пятен застройки, вовлекаемых в земельный оборот.
За 2005 г. в оборот было вовлечено всего 36 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, в том числе 8 - по "полным пакетам", 13 - по "коротким" пакетам и 15 - целевым предоставлением (до 1 октября 2005 г.). На этих участках (в случае успешного завершения изыскательских работ) может быть возведено около 700 тыс. м2 жилья. Таким образом, сохранение темпов формирования "задельных" объектов, сложившихся в 2005 г., приведет в перспективе к трехкратному снижению объемов ввода жилья. В целом динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования в 1999-2005 гг. представлена на рис. 1 и в табл. 2.
Рис. 1. Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге
по источникам финансирования в 1999-2005 годах, тыс. м2
Таблица 2
Ввод жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования
за 2001-2005 годы гг.
Источники
финансирования 2001 год 2002 год 2003 год 2004 год 2005 год
ввод тыс.
м2 % ввод тыс.
м2 % ввод тыс.
м2 % ввод тыс.
м2 % ввод тыс.
м2 %
Всего 1118 1214 1758 2032 2273
Новое строительство 1033 100 1116 100 1714 100 1947 100 2219 100
1. Бюджет всего 13,4 1,3 4,6 0,4 61 3,5 49 2,5 105 4,7
в т.ч. федеральный 1,0 0,1 0,2 0,0 44 2.5 - - - -
2. Средства ЖСК 5,4 0,5 42 3,7 - - - - - -
3. Средства муниципального жилищного займа 13,2 1,3 2,9 0,3 27 1,5 9,7 0,5 9,0 0,4
4. Средства инвесторов 953 92 1000 90 1552 90.5 1755 90,1 2020 91,0
5. Индивидуальное строительство 48 4,6 68 6,0 75 4,4 88 4,5 85 3,8
Реконструкция 85 100 97,9 100 44,2 100 85 100 53,8 100
1. Городской бюджет - - 7,2 7,4 - - 1,7 2,0 3,1 5,8
2. Средства инвесторов 85 100 90,7 93 44,2 100 83,3 98,0 50,7 94,2
Подчеркнем, что общий объем ввода объектов производственного и гражданского назначения в 2005 г. составил 1135 тыс. м2, что на 19% превышает объем ввода в 2004 г. и в 2,3 раза - объем ввода в 2002 г. При этом ввод объектов торговли и социально-бытового обслуживания увеличился на 30%, что говорит о динамичном развитии потребительского рынка. Ввод офисных объектов снизился на 24%, что связано с постепенным насыщением этого сектора рынка недвижимости.
Особо отметим, что рост стоимости жилищного строительства за 2005 г. составил около 15% (рис. 2). При этом стоимость строительных материалов увеличилась на 14% (табл. 3) . Тарифы на грузовые перевозки увеличились на 13%, в том числе железнодорожным транспортом - на 15%, автомобильным - на 39 процентов. Рост цен на электроэнергию составил 4 процента. Рентабельность жилищного строительства (с учетом стоимости земли) в 4 квартале 2005 г. составила 10-15 процентов.
Рис. 2. Рост стоимости жилищного строительства за 1999-2005 годы
Таблица 3
Рост цен на основные строительные материалы в 2005 г., %
Бетон, раствор 13,5 %
Кирпич 13,5 %
Цемент 47,0 %
Песок и щебень 16,0 %
Железобетонные изделия 11,0 %
Арматура -17%
Таким образом, особенностью петербургского строительного рынка является тот факт, что практически все работающие на нем строительные компании - частные (97%) из общей численности строительных организаций в 26625 (на конец 2005 г.). В целом произошло увеличение объема ввода жилья в 2005 г. по сравнению с предшествующим периодом на 12 процентов. При этом доля бюджетных средств в финансировании жилищно-строительных проектов существенно повысилась и составила 4,7% (за счет бюджета в 2005 г. введено рекордное количество жилья - 105 тыс. м2). Однако ввод объектов производственного назначения снизился на 5 процентов. При этом реконструкция существующих и строительство новых объектов недвижимости являются целью и результатом деятельности застройщика.
Ларионов А.Н.
д.э.н., профессор Санкт-Петербургского государственного
архитектурно-строительного университета
начальник отдела стратегических проектов Комитета
по инвестициям и стратегическим проектам
Правительства Санкт-Петербурга
2007 г.
Док. 291226
Опублик.: 05.04.07
Число обращений: 512
|
