Анатолий Голомолзин: `Конкуренция на рынках недвижимости: сговора нет, проблемы есть`Назад
Анатолий Голомолзин: `Конкуренция на рынках недвижимости: сговора нет, проблемы есть`
"СНИП": Анатолий Николаевич, резкий рост цен на жилье вызвал сильный общественный резонанс. Порой звучат мнения о ценовом сговоре и монополизации рынков застройки и стройматериалов. Как Вы оцениваете состояние конкурентной среды в СН-секторе?
- Конечно, мы не могли не отреагировать на эти факты, и в конце прошлого года в соответствии с поручением прокуратуры сделали оценку ситуации на рынках строительства нового жилья Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Строительную деятельность, как в московском регионе, так и петербургском, осуществляют более 100 организаций. При этом доля ни одной из указанных компаний не превышает 15-20% при нижней границе порога возможного доминирования в 35%. По результатам анализа доминирующих компаний не выявлено - рынок строительства коммерческой жилой недвижимости в этих регионах конкурентен.
Кроме того, для проверки наличия или отсутствия ценового сговора территориальные органы провели в московском регионе 37 контрольных мероприятий, в Санкт-Петербурге - 24. Они не выявили признаков ценового сговора на рынке реализации жилой недвижимости. Увеличение цен происходило не единовременно и не на одинаковом уровне.
"СНИП": Получается - никаких проблем?
- Конечно, это не так. Основная проблема состоит в том, что спрос не сбалансирован с предложением. Ситуацию можно кардинально исправить только путем резкого увеличения объемов предложения. Для этого необходимо увеличить количество предлагаемых для застройки земельных участков, в результате чего снизится их тендерная стоимость; надо упростить административные процедуры предоставления участков.
Для развития инвестиционно-строительного рынка важнейшим условием является налаженная система предоставления земельных участков под жилищное строительство. В регионах еще не создана инфраструктура земельного рынка, позволяющая выводить на торги необходимое количество подготовленных участков, что оказывает влияние на рост цен на них.
С целью разрешения всех этих проблем готовятся поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, касающиеся предоставления участков и контроля за их целевым использованием под жилищное строительство.
Данные поправки позволяют органам Роснедвижимости более эффективно осуществлять земельный контроль. В настоящее время обсуждается заключение соглашения между ФАС и Роснедвижимостью, что позволит наладить обмен информацией о выявленных нарушениях.
"СНИП": Насколько серьезна ситуация с нарушениями на земельном рынке?
- За год, с октября 2005 года, когда был введен аукционный механизм предоставления земельных участков, по октябрь 2006 года, на территории РФ было предоставлено около 3457 земельных участков под жилищное строительство, из них на аукционах - 845. Причем если в первом квартале прошлого года на аукционах было распределено 63 участка, то во втором квартале - 256, а в третьем - уже 455. Это означает, что в строительном комплексе началось формирование прозрачных конкурентных отношений.
По данным ФАС, аукционная форма распределения земли преобладает в Хабаровском крае, Ямало-Ненецком автономном округе, Тюменской и Тверской областях. Количество выявленных при этом нарушений составило 460. Больше всего нарушений при распределении земельных участков зафиксировано в Карелии (49), Свердловской области (45) и Ханты-Мансийском автономном округе (27). Во всех случаях выявленных нарушений ФАС принимает решения об отмене актов о предоставлении участков.
В то же время в некоторых регионах - Астраханской, Костромской, Курской и Псковской областях - земельные участки под строительство жилья предоставлялись в минимальных количествах, что тормозит реализацию национального проекта по доступному жилью.
Особую проблему представляет подготовка участков к аукционам, в частности подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Соответствующее оснащение свободных участков не осуществляется в виду отсутствия средств в региональных бюджетах. В совокупности все указанные факторы создают дефицит земельных участков под застройку.
ФАС предлагает в рамках национального жилищного проекта разработать механизм предоставления на возвратной основе из федерального бюджета ссуд регионам на формирование земельных участков. Возврат данных средств должен обеспечиваться за счет их реализации на аукционах. Превышение же стоимости реализации участка над затратами по его формированию орган власти должен использовать на строительство социального жилья либо на формирование новых участков под жилищное строительство (механизм софинансирования).
Еще одно узкое место - это вопросы, связанные с доступом к коммунальной инфраструктуре. Хотя доля затрат, связанных с подключением, не столь существенна и составляет 4,7-5%, задержка с подключением создает общую проблему для реализации проекта и в конечном счете тоже повышает его стоимость. В связи c этим мы сейчас работаем над правилами недискриминационного доступа, в том числе и в коммунальной сфере.
"СНИП": А как насчет стройматериалов? Ведь этот рынок тоже напрямую влияет на себестоимость строительства и на цену жилья.
- Анализ данных по изменению себестоимости, представленный строительными компаниями за период 2005 и первое полугодие 2006 года, не подтверждает тезис о значительном росте себестоимости строительства и о ее влиянии на цену реализации вновь возводимого жилья.
В принципе рынок стройматериалов тоже достаточно развит, и сказать, что у нас есть серьезные ограничения, которые создавали бы препятствия для реализации крупномасштабных программ жилищного строительства, видимо, нельзя.
Хотя есть ряд примеров. Прежде всего это касается тех производств, которые имеют региональную привязку, региональные барьеры входа на рынок, административные и экономические.
На некоторых рынках есть компании, которые занимают доминирующее положение, например, по цементу. В ходе судебных разбирательств мы доказали, что такие компании могут доминировать как на территории Российской Федерации, так и на отдельных региональных рынках.
"СНИП": Вы имеете в виду "Евроцемент"?
- Да. Но надо отметить, что ситуация начинает меняться, на этих рынках появляются и другие компании, которые достаточно динамично развиваются.
Что касается дела "Евроцемента" (подробнее см. "Первый фронт закрыт. Второй - разворачивается" в "СНИПе" No1, 2006 г. - Прим. ред.), то одним из следствий проведенных разбирательств стало то, что это предприятие начало организовывать новые, рыночные формы торговли цементом. С прошлого года на МФБ ведутся торги, объемы биржевых продаж постоянно нарастали. На бирже продается от 7% до 17% произведенного компанией цемента. В торгах участвует порядка 400 организаций-потребителей одновременно примерно в 50 регионах страны. По мере расширения состава участников торгов биржа будет способствовать формированию рыночных цен.
"СНИП": Подразумеваются физические поставки или просто игра с финансовыми инструментами?
- Речь идет о торговле наличным товаром с отсрочкой поставки, о том, что на этой площадке идет торговля без посредников, и тем, кому реально необходимы какие-то объемы цемента, могут выйти и купить их.
Эти торги создают ценовые ориентиры для внебиржевых сделок. Биржевой сегмент сейчас не занимает основную часть рынка цемента, но может занять вполне значительную долю.
Организованная торговля, в том числе биржевая, становится основной приметой нашего времени, даже в случае с такими традиционно монопольными в России товарами, как электроэнергия и газ, а также с нефтью и нефтепродуктами.
"СНИП": Выход на биржу был не единственным требованием антимонопольных органов к "Евроцементу"?
- Нет. Когда мы признали факт нарушения антимонопольного законодательства и факт установления монопольно высокой цены, компании было выдано предписание по изъятию необоснованно полученного дохода и по изменению ценовой политики, в том числе и по возврату цены в первоначальное состояние.
Далее уже обсуждалось мировое соглашение, с учетом изменения ситуации на рынке. В нынешних условиях, когда в рамках нацпроекта начинается массовое строительство, возникают проблемы с дефицитом цемента, соответственно возникает необходимость существенного развития мощностей в этой сфере. С 1990 по 2004 год произошел существенный спад по производству цемента. Далее он начал восстанавливаться, но мы еще не вышли на прежние уровни, новых мощностей появилось за последнее время немного.
В этой ситуации одним из условий мирового соглашения с "Евроцементом" было то, чтобы деньги, которые предполагалось изъять в доход федерального бюджета, пошли не только в казну, но и на расшивку узких мест в самой цементной промышленности. Именно такое решение соответствует интересам государства.
В противном случае ситуация на рынке конечной продукции - жилья - могла быть еще более катастрофичная, если бы дефицит цемента нарастал. То есть мы согласились с возможностью сокращения изъятия необосновано полученного дохода как раз в связи с тем, что "Евроцемент" предложил программу модернизации и наращивания своих мощностей по производству цемента.
"СНИП": Таким образом, ФАС удовлетворена исходом дела?
- Мировое соглашение - это вопрос встречного движения той и другой сторон. Для нас важно было: первое - безусловное признание того факта, что нарушение имело место, второе - признание того факта, что "Евроцемент" доминирует на товарных рынках.
Далее нам важно, как себя поведет эта компания с точки зрения обеспечения развития конкуренции, развития производства. Важно, какая будет у нее ценовая стратегия: продолжение той практики, когда непрозрачные коммерческие структуры перепродают цемент, либо стремление организовать торговлю через открытые и понятные механизмы. Они явно выразили свои намерения и двигаются в направлении прозрачных рыночных отношений. Тенденция и вектор движения ими выбраны, на наш взгляд, правильные.
"СНИП": Недавно ФАС обратила внимание на общее доминирование на товарных розничных рынках сетевых ритейлеров. Будут ли применяться к ним какие-либо меры, которые могут повлиять на их бизнес-решения?
- Это та проблема, с которой серьезно столкнулись на Западе, когда крупные игроки начинают монополизировать рынок. Сейчас то же может произойти и у нас в стране.
Не могу сказать, что сегодня есть какие-то готовые решения. Головным органом по этим вопросам является Минэкономразвития. В настоящее время обсуждается вопрос о понижении для ритейла границы доминирования с установленных для общих случаев антимонопольным законодательством 35%. Соответственно, это может привести к обязательствам для сетевых ритейлеров по гарантированию доступа к их услугам третьих лиц.
"СНИП Строительство Недвижимость Инвестиции Проекты" No 1-2 / 2007
8 февраля 2007
Док. 287238 Опублик.: 23.03.07 Число обращений: 334
