Как утверждают некоторые разработчики знаменитого "жилищного" пакета из 27 законов, их детище вполне достойно занесения в Книгу рекордов Гиннесса. Такого объемного законодательного "конгломерата", созданного в столь сжатые сроки, в России еще не было. Но, похоже, "жилищный" пакет может претендовать еще на один рекорд - по количеству предлагаемых поправок. Новые нормы еще не успели заработать в полную силу, а в Госдуму уже поступило несколько законопроектов о внесении изменений в те или иные законы пакета. Не избежал этой участи и Закон 215-ФЗ "О жилищно-накопительных кооперативах" (ЖНК) от 30 декабря 2004 года. Об изменениях, которые планируется в него внести, мы беседуем с заместителем председателя Комитета Госдумы по собственности Евгением Богомольным.
- Евгений Исаакович, жилищно-накопительные кооперативы - довольно новая и непривычная для россиян форма приобретения жилья. С чем связано ее появление?
- До выхода пакета законов по формированию рынка доступного жилья правовое регулирование в сфере жилищного строительства было направлено в большей степени на тех, кто строил жилье, а не на защиту тех, кто его покупал. В условиях постоянного роста цен на жилищном рынке (в Москве, например, он в прошлом году составил порядка 46 процентов) граждане были вынуждены подписывать договоры, которые не обеспечивали им достаточную защиту от недобросовестности застройщиков. Нередко квартиры перепродавались по два-три раза, а людям, вложившим деньги в их строительство, претензии предъявлять было не к кому.
Перед рабочей группой по подготовке "жилищного" пакета, которую возглавлял помощник Президента Игорь Шувалов, стояло несколько задач. С одной стороны, необходимо было создать условия для роста объемов строительства, развития конкуренции, снижения стоимости жилья, с другой - защитить права граждан, приобретающих жилье на рынке с использованием разных схем. Одной из таких схем и является участие граждан в жилищно-накопительных кооперативах.
Всем нам еще с советских времен известны жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые создаются для строительства одного дома. В отличие от них жилищно-накопительные кооперативы "работают" с разными домами, приобретая жилье для пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, они могут сами выступать в качестве застройщиков или участников долевого строительства.
- Как конкретно работает жилищно-накопительная схема?
- По закону о ЖНК пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30 процентов от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 30 процентов из собственных средств, а на остальные 40 процентов берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселяться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК.
Де-факто жилищно-накопительные кооперативы в России существовали и ранее, но их деятельность не была урегулирована в достаточной мере. Назывались такие кооперативы по-разному, однако зарегистрированы были, как правило, в форме ЖСК, хотя "работали" не с одним домом и занимались не только строительством. Например, крупнейший в России башкирский кооператив, в котором состояли более 30 тысяч членов (!), совмещал в себе функции и ЖСК, и ЖНК, и обслуживающей организации, и управляющей компании, что, конечно, недопустимо. Закон о ЖНК четко определил критерии этого вида деятельности, и теперь все кооперативы, использующие жилищно-накопительные схемы, обязаны зарегистрироваться в качестве ЖНК.
- Вместе с заместителем Председателя Госдумы Георгием Боосом вы недавно внесли в Госдуму законопроект о внесении изменений в закон о ЖНК. В чем суть поправок?
- Закон о жилищно-накопительных кооперативах готовился больше года. Основным разработчиком выступал фонд "Институт экономики города". В процессе подготовки законопроекта проводились постоянные консультации с кооперативной общественностью, с застройщиками. Разработчики старались учесть все конструктивные предложения. Однако после вступления закона в действие кооперативы взялись за внесение поправок с новой силой. Мы пригласили их на совещание и спросили: какие, на их взгляд, нужны изменения? Замечаний оказалось около сотни, но они в значительной мере дублировали друг друга. И мы приняли те из них, которые не меняют концепции закона. Основные поправки таковы.
Первое. В законе говорится, что ЖНК создается для приобретения квартиры либо индивидуального дома. Кооперативы попросили включить в этот перечень и комнаты (поскольку не все граждане могут собрать деньги сразу на квартиру), а также гаражи и места для парковки - ведь многие новые дома строятся с подземными гаражами или стоянками. Мы это предложение в законопроекте учли.
Второе. Для того чтобы ЖНК не увязали в строительстве на стадии "котлована" и не направляли все деньги на возведение одного дома, закон 215-ФЗ ограничил участие кооператива в новом строительстве. На эти цели разрешается направлять не более 20 процентов средств ЖНК. Кооперативы считают, что этого мало. Мы согласились, что доля может быть увеличена до 30 процентов, если ЖНК участвует в новом строительстве в качестве застройщика или дольщика.
Третье. Для того чтобы жилищно-накопительный кооператив не превратился в "прачечную" по отмыванию денег для определенной части граждан, в законе установлен минимальный срок накопления - два года. Если человек в состоянии накопить 50 процентов стоимости жилья за полгода, то в ЖНК ему делать нечего. У кооператива совсем другая цель - помочь тем, у кого денег не так уж много. Тем не менее, рассмотрев предложения кооперативной общественности, мы решили, что минимальный срок накопления можно снизить до одного года. Остальные поправки носят более частный характер и касаются внутренних дел кооператива.
- Когда этот законопроект планируется вынести на обсуждение Госдумы?
- Он уже рассмотрен Советом Госдумы и включен в план законопроектной работы на период осенней сессии.
- Давайте вернемся к самому закону о ЖНК. Один из главных контраргументов, который приводят его критики, - это то, что ЖНК могут превратиться в очередные финансовые пирамиды. Ведь квартиры для тех, кто вступил в кооператив раньше, приобретаются за счет взносов новых пайщиков. Как защитить граждан от злоупотреблений и мошенничества со стороны руководства ЖНК?
- Во-первых, не надо забывать, что существуют Уголовный и Уголовно-процессуальный кодексы, где предусмотрено суровое наказание за подобные преступления. Во-вторых, в законе очень серьезно "прописаны" права общего собрания членов ЖНК по контролю за действиями правления. В-третьих, четко разделены взносы на приобретение жилья и взносы на содержание кооператива. Это разные счета, разные статьи. В-четвертых, ограничено минимальное и максимальное число членов ЖНК - не менее 50 и не более 5 тысяч. А главное - в законе установлен государственный контроль за деятельностью ЖНК, за его финансовой устойчивостью и правильным направлением денег. Этот контроль возложен на Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР). Так что на самом деле защита достаточно серьезная.
- Есть ли у жилищно-накопительных кооперативов какие-то преимущества перед ипотечным кредитованием?
- Преимуществ как таковых нет. Но у людей появляется больше возможностей выбрать наиболее удобный для себя способ приобретения жилья. Не секрет, к примеру, что в условиях широкого распространения "серых" схем оплаты труда далеко не все граждане могут "открыть" зарплату, а это обязательное условие для получения ипотечного кредита. Для вступления в ЖНК подтверждать доходы не требуется. Гражданину достаточно написать заявление, какую квартиру он хотел бы приобрести, и вовремя вносить взносы. Все остальные проблемы решает за него кооператив.
- А какая квартира "на выходе" обойдется дешевле - купленная по ипотеке или приобретенная через ЖНК?
- Думаю, что "ипотечная" квартира будет все-таки несколько дороже. Ведь ипотечный кредит берется на 70, а в некоторых случаях и на 90 процентов от стоимости квартиры. Соответственно и банковский процент (а он сегодня очень высокий) начисляется на всю эту сумму. А ЖНК вправе взять для гражданина кредит в банке максимум на 40 процентов от стоимости жилья, а 30 процентов, как уже говорилось, он выделяет из собственных средств.
- Как идет процесс создания жилищно-накопительных кооперативов после выхода закона?
- Пока не очень активно, поскольку этот способ приобретения жилья еще вызывает у людей опасения. А опасения возникают из-за того, что Правительство и федеральные органы исполнительной власти запаздывают с принятием подзаконных актов. Граждане просто не знают, как конкретно будут работать те или иные законодательные нормы. Например, в законе о ЖНК говорится о финансовой устойчивости кооператива, но что она означает и как будет обеспечиваться, людям непонятно. И будет непонятно до тех пор, пока ФСФР не издаст соответствующий нормативный акт с перечнем требований к ЖНК.
Вместе с тем движение началось. Меня, например, порадовала информация из Удмуртии, избирателей которой я представляю в Госдуме. В местной газете рассказывалось об одном из ижевских кооперативов, который успешно работает в рамках закона о ЖНК и уже приобрел квартиры для 30 семей.
Думаю, процесс создания ЖНК находится еще в самом начале. Потребность в жилье будет существовать у людей всегда. И чем больше способов его приобретения мы предложим людям, тем скорее они смогут решить свою жилищную проблему.
Ещ с советских врем н известны жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые создаются для строительства одного дома. В отличие от них жилищно-накопительные кооперативы "работают" с разными домами, приобретая жиль для пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, они могут сами выступать в качестве застройщиков или участников долевого строительства.
Справка "ПГ"
Евгений Исаакович БОГОМОЛЬНЫЙ родился 29 декабря 1952 года. В 1975 году окончил Московский институт нефтехимической и газовой промышленности им. Губкина. Работал на нефтегазодобывающих предприятиях Удмуртской АССР. Кандидат технических и доктор экономических наук. Действительный член Инженерной академии Удмуртской Республики, Международной академии минеральных ресурсов и Нью-Йоркской академии наук. Лауреат Государственной премии РФ. Заслуженный работник нефтяной и газовой промышленности. В декабре 2003 года был избран депутатом Госдумы четвертого созыва. Заместитель председателя Комитета Госдумы по собственности. Фракция "Единая Россия".
Парламентская Газета. Москва.
14 Июля 2005 г.
Док. 283844 Опублик.: 14.03.07 Число обращений: 370
