Руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин: `За страховку от риска придется платить ростом цен на жилье`Назад
Руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин: `За страховку от риска придется платить ростом цен на жилье`
К началу декабря специальная комиссия, которую по поручению мэра Москвы возглавил Владимир Ресин, выработала конкретные решения по 34 адресам так называемых долгостроев. Но погасить "пожар" - только часть дела. Как не допустить повторения обмана людей, зачастую вложивших в строящиеся новостройки свои последние деньги, и как отразятся эти меры на стоимости жилья в столице, глава стройкомплекса Москвы рассказывает в интервью обозревателю "Города" Дарье Быстровой.
Город: Почему проблема обманутых дольщиков так остро встала именно в уходящем году, ведь долгострои случались и раньше?
Владимир Ресин: Действительно, негативный опыт общения с инвесторами, нарушающими свои инвестиционные обязательства, у нас уже был три года назад. Кстати, во многом благодаря ему нам удалось в зародыше ухватить эту проблему сейчас. Сегодня в списке "проблемных объектов" 34 адреса. С точки зрения тех людей, которые купили там квартиры, это немало, и город наведет порядок по этим адресам обязательно. Хотя в общем объеме строительства в Москве -а мы ежегодно строим около 5 млн. кв.м жилья - проблемные стройки составляют менее 1%. На самом деле то, что происходит в Москве, - лишь малая частица того, что происходит в других регионах.
Город: Какая часть вины в этих конфликтах лежит на застройщиках, какая - на вас и ваших подчиненных (в частности, по затягиванию сроков оформления всевозможных разрешений и согласований), какая - на самих дольщиках?
Ресин: С нашей стороны, видимо, надо было еще жестче прописывать в контрактах сроки и штрафные санкции, когда эти сроки срываются. Но на ошибках умные люди учатся. Сегодня принято решение в установленном порядке лишить лицензий те компании, что попали в "черный список". Мэр выпустил распоряжение, запрещающее допускать до конкурсов фирмы, не имеющие банковских гарантий на весь объем финансирования строительства. Кроме того, мы потребовали запретить продажу квартир без утвержденной документации и без выполнения отдельных этапов работ. Например, пока не залит фундамент, квартиры вообще нельзя будет продавать. Когда зальют - можно продать квартир на ту сумму, что потратили. И так дальше на всех этапах. Ну и, наконец, с 1 января вступает в силу новый Жилищный кодекс. Там есть несколько положений, которые не позволят инвестору вести себя с частными соинвесторами так же вольготно, как они вели себя до сих пор. Что касается самих дольщиков - то трагизм ситуации в том, что формально их договоры с застройщиками составлены так, что они наравне с ними несут ответственность и за то, что объект не построен, и за все риски этой стройки. Ведь с городом они никаких договоров не заключали. Но сегодня выяснять, кто больше виноват, непродуктивно. Сегодня путь один: достроить все долгострои и отдать инвесторам - физическим лицам те метры, которые они оплатили.
Город: А если, как это случилось на некоторых объектах, квартиры были проданы дважды?
Ресин: Это уже чистое мошенничество, такие вопросы должны решать прокуратура и суд.
Город: Среди пострадавших дольщиков, вложивших деньги в такие же проблемные стройки в Подмосковье, большое число москвичей. Будет ли им как-то помогать Москва?
Ресин: Москва и Подмосковье - самостоятельные субъекты федерации. И в данном случае каждый из нас решает вопросы с дольщиками по-своему. Тут вообще нельзя делить, кто купил квартиру: москвич или нет. В тех домах, которыми мы занимаемся, квартиры, можно сказать, купила вся Россия - покупатели из самых разных регионов.
Город: Эксперты говорят о том, что новый закон "О долевом строительстве" неизбежно приведет к поглощению мелких компаний более крупными. Это хорошо или плохо с точки зрения конкуренции? Не станет ли это еще одним катализатором роста цен на жилье?
Ресин: Закон вытеснит с рынка прежде всего те недобросовестные компании, которые не способны отвечать по своим обязательствам перед соинвесторами. Это могут быть как компании с недостаточным капиталом, неэффективным менеджментом, так и откровенные мошенники. И ситуация в данной сфере, безусловно, улучшится. Однако, как вы понимаете, за страховку от риска придется платить некоторым удорожанием жилья, но это неизбежная плата за то, что деньги людей не исчезнут вместе с владельцами компании и не будут бессмысленно потрачены, выброшены на ветер теми, кто в принципе не может довести дело до конца.
Город: В уходящем году на строительном рынке столицы сменились собственники во многих компаниях. Вам кто-то из новых собственников пытается диктовать новые условия или они счастливы работать и по сложившейся схеме?
Ресин: Система управления строительным рынком в Москве построена таким образом, что правительство города контролирует все процессы, происходящие на нем. Причем контроль идет не только через управление акционерными обществами - строительными компаниями и подрядными организациями. В интересах города работает система конкурсов и аукционов. Посредством тендерных торгов город возлагает на строителей нужные ему обременения. Что же касается смены собственников, изменения состава акционеров и инвесторов - это нормальный рыночный процесс. Действительно, во многих компаниях уже сменились собственники, а в обозримой перспективе можно ожидать прихода на строительный рынок нового крупного капитала. Непонятно, почему это должно создавать панику. Новые капиталы будут вложены в строительную отрасль, соответственно она получит дополнительный импульс к развитию. Сегодня Москва имеет возможность выбирать среди инвесторов того, кто предложит ей наиболее выгодные условия сотрудничества, вот и вся политика.
Город: Найти инвесторов в строительство жилья несложно, сами бегут. Гораздо сложнее найти желающих вкладываться в строительство дорог, электросетей, детсадов и других социальных объектов. Как вы намерены заинтересовывать или пугать инвесторов, чтобы они шли и в эти отрасли?
Ресин: Нам не нужно никого пугать или заманивать. Как я уже говорил, желающих вложить свои капиталы в Москве более чем достаточно. Это выгоднее, чем выводить капиталы. Поэтому город спокойно возлагает на инвесторов нужные социальные обременения: желаешь построить коммерческое жилье - будь добр, отдай причитающееся городу. Не желаешь отдавать - не будешь работать в Москве. Благодаря такой системе каждая третья новая квартира в столице - это социальное жилье. И эти обременения инвесторов не пугают. Данной ситуации весьма способствует практикующаяся в Москве схема комплексной застройки районов, когда инвестор не просто возводит "коробки" жилых домов, но и обеспечивает строительство всей инфраструктуры, в том числе социальной. Согласно комплексному плану, инвестор сразу строит необходимые району школы, больницы, торговые площади. Без готовой инфраструктуры дома не принимаются. По такой схеме застраивались и продолжают застраиваться районы Куркино, Марьинский парк, Северное и Южное Бутово, Молжаниново, Кожухово и другие.
Город: Недавний пожар в 25-этажке, где погибли 3 человека, в очередной раз породил дискуссию о безопасности жилья в высотных домах. Какова она будет в высотных новостройках и что делать с сотнями старых 20- и 25-этажек?
Ресин: Вы совершенно справедливо противопоставили типовые панельные 20-25-этажки новым московским высоткам. Будущие высотные здания возводятся и проектируются в рамках программы "Новое кольцо Москвы" по индивидуальным проектам и будут радикально отличаться от существующих домов по всем параметрам, прежде всего - в отношении безопасности. Если даже бегло перечислить технологические новшества, то это не только пожарные гидранты в каждой секции здания и автоматические системы предупреждения, но и специальная огнеупорная вентиляция, препятствующая распространению возгорания, блокировка лифтов, способных выдерживать напор огня более двух часов, дежурная бригада, которая досконально знает здание и в случае необходимости оказывает помощь пожарным, и даже специальная противопожарная пропитка самого здания. Все здание высотки будет разделено на отсеки по 10-15 этажей, которые отделены друг от друга огнеупорными материалами, - так называемая шлюзовая система. Что же касается существующих блочных зданий в 20-25 этажей, то здесь главная проблема при пожаре - захламленность путей эвакуации, то есть лестниц, площадок, коридоров, балконов. Зачастую жильцы не только запирают запасную лестницу на ключ, но и оборудуют ее металлической дверью. Подсобки, в которых располагаются пожарные гидранты, переделываются под личные кладовки... Здесь просто надо срочно навести порядок.
Город: По мнению экспертов, развитие ипотеки в столице приведет к росту цен на жилье - увеличится спрос. Нужна ли ипотека в Москве, где новое жилье и так уходит влет?
Ресин: Строительный рынок столицы работает очень интенсивно, различные формы коммерческой ипотеки (в том числе - скрытой ипотеки) применяются строительными компаниями и банками уже давно. Поэтому правительство Москвы намерено сконцентрировать усилия на социальной ипотеке, призванной помочь тем гражданам, которые не в состоянии приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия по рыночным ценам. Если раньше очередник полностью зависел от того, подошла ли его очередь (а этого можно было ждать десятилетиями), то теперь с помощью социальной ипотеки граждане сами могут приближать сроки получения жилья. В настоящее время нам удалось практически добиться существенного снижения размера первоначального взноса за жилье, приобретаемое по социальной ипотеке. Теперь необходимо решить проблему слишком высоких процентных ставок. По сути дела, как только эта проблема будет решена, ипотека заработает в полную силу. Ориентиром для московской ипотечной программы является ставка по ипотечному кредиту в размере 6%.
