В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
ВЛАДИМИРАПОНОМАРЕВ: БОЛЕВЫЕ ТОЧКИ` НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА Назад
ВЛАДИМИРАПОНОМАРЕВ: БОЛЕВЫЕ ТОЧКИ` НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА
РЕАЛЬНО ЛИ СДЕЛАТЬ ЖИЛЬЕ ПО-НАСТОЯЩЕМУ ДОСТУПНЫМ? КАК ВЗАИМОДЕЙСТВУЮТ ВЛАСТНЫЕ СТРУКТУРЫ И БИЗНЕС-СООБЩЕСТВА? У ПРЕДСЕДАТЕЛЯ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ - ПРЕЗИДЕНТА РУССКОЙ ИПОТЕЧНОЙ АКЦЕПТНОЙ КОМПАНИИ (РИАКОМ), ПРЕДСЕДАТЕЛЯ СОВЕТА НАЦИОНАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ УЧАСТНИКОВ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА (НАУИР), ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТА АССОЦИАЦИИ СТРОИТЕЛЕЙ РОССИИ - ДИРЕКТОРА ДЕПАРТАМЕНТА РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ И ИПОТЕКИ, ПРОФЕССОРА ВЛАДИМИРА ПОНОМАРЕВА СВОЙ ВЗГЛЯД НА ПРОБЛЕМЫ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА СТРАНЫ.

- Как развивается сегодня строительный рынок в России? Нам есть чем гордиться?

- За последние годы удалось остановить падение и развал строительного комплекса. Начиная с 2001-2002 годов, можно говорить о его подъеме. Сейчас строительные компании примерно на 98% являются частными. Сохранилась значительная часть строительной индустрии, хотя восстановить производство стройматериалов до объемов дореформенного периода пока так и не удалось. К сожалению, инвестиций в основные фонды было недостаточно, поэтому база стройиндустрии изношена по отдельным видам важнейших строительных материалов на 60-70%. Мы подошли к опасной черте. Но благодаря тому, что начали увеличиваться объемы строительно-монтажных работ, слабые ручейки инвестиционных ресурсов "потекли" в модернизацию существующей базы стройиндустрии, начали появляться отдельные новые, современные предприятия. В частности, построено два стекольных завода в Московской области, они должны покрыть потребности в стекле в Центральном регионе. Активно развиваются теплоизоляционная промышленность, производство керамической плитки, материалов для крыш.

Хуже обстоит дело с цементной промышленностью... Дело в том, что наши заводы построены еще в советский период. Мир уже давно перешел на новые технологии. А наши заводы так и остались на технологическом уровне шестидесятых годов.

- Но они перевооружаются, реконструируются?

- "Евроцемент" объявил, что он собирается строить дополнительные мощности. В Свердловской области ряд компаний намерен строить заводы-миллионники. Ведутся переговоры у ряда компаний, например "Интеко", о поставке заводов из Китая. Но это пока только планы.

- Государственных субсидий не предвидится?

- К сожалению, в Федеральной целевой программе "Жилище", являющейся основой приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", даже раздела о развитии базы стройиндустрии нет. Не существует ни точного анализа потребностей, ни территориального размещения, ни прогнозных цифр. Есть только директивно установленное количество введенного жилья. Но ряд крупных компаний, членов Ассоциации Строителей России (далее -АСР), в первую очередь ранее упоминаемая "Интеко", инициировал разработку Концепции развития промышленности стройматериалов.

- Что лежит в основе Вашей Концепции? С чего вы предлагаете начать?

- Во-первых, нужно реально проанализировать ситуацию. Все нужно просчитывать. Во-вторых, вся наша база стройиндустрии ориентирована на европейскую часть - Сибирь практически осталась без такой базы.

Следовательно, нужно составить социально-экономический прогноз развития страны с учетом трудовых ресурсов, состояния иных отраслей промышленности, где будут строиться нефтеперерабатывающие заводы, трубопроводы и т.д. Мы отказались от отраслевого принципа планирования экономики. В принципе это правильно. Отрасли приватизированы, и бизнес сам должен планировать исходя из рентабельности и потребностей. Государство должно уйти от жесткого планирования и влиять на формирование инвестиционной политики через инструменты прогнозирования общественного развития, информационно-аналитическое обеспечение проекта.

Но государство самоустранилось. Период разработки национального проекта совпал по времени с демонтажем сложившейся системы управления и регулирования жилищной сферы. Комплексный подход к решению сложных социальных и экономических проблем в интересах всех граждан России был заменен эклектическим соединением отдельных подпрограмм ФЦП "Жилище".

- То есть фактически Вы занимаетесь государственной аналитикой?

- Мы общественная, а не коммерческая организация, не государственная структура. Но поскольку здесь собрались люди, заинтересованные в развитии отрасли, и строительные компании, которые понимают, что есть болевые точки, есть угроза для их коммерческой деятельности, то мы заинтересованы в результатах. И проект концепции развития базы стройиндустрии мы подготовили. Докладывался он на рабочей межведомственной группе при Совете по национальным проектам. Возражений не было.

- Вашу Концепцию приняли?

- Не приняли! А, скажем, согласились с тем, что она необходима.

В национальном жилищном проекте отсутствует анализ доступности жилья не только с точки зрения возможности приобретения, но и с точки зрения обеспечения малоимущих граждан!

Нельзя за счет бюджетных денег решить проблемы всех. Государство должно нести ответственность только за социально-незащищенные и малоимущие слои. Мы, будучи в Госстрое России, специально предложили поправку в Жилищный кодекс, вводящую норму о малоимущих гражданах, которые должны получать жилье по социальному найму. Не в собственность, потому что у них нет денег, а по социальному найму. Кто им должен помочь? Государство. Ни одного слова на эту тему нигде не прописано.

Сегодня у нас сложилась ситуация странная - рыночные механизмы и административно установленные цены. Контрольные цифры нельзя устанавливать, их нужно прогнозировать исходя из анализа, из мониторинга реально сложившейся ситуации. Вот сейчас в стране установка - построить 80 млн кв. м жилья до 2010 г. А как, зачем, почему, откуда взялись эти цифры - все это опущено.

Существует серьезная опасность в приписках вводимого жилья при наличии жесткого "административного ресурса" и не проработанности механизмов реализации.

Почему "хрущевская" жилищная программа была успешной? Потому что ее реализации предшествовал анализ финансовых и производственных возможностей и потребностей.

А почему осталась лишь благими пожеланиями "горбачевская" жилищная программа? Потому что она свелась исключительно к политическим декларациям

- Вы были одним из инициаторов и разработчиков ипотечной программы. Как оцениваете темпы развития ипотеки в стране?

- Нам в свое время надо было доказать, что ипотечное кредитование возможно в России. Мы анализировали различные подходы. Есть разные модели: модель ипотечных банков, ссудно-сберегательная модель, двухуровневая модель.

Мы посмотрели плюсы и минусы каждой системы, выбрали в качестве стратегии ту, которая, во-первых, более динамична, то есть может обеспечить быстрый рост - двухуровневую систему.

Хотя она сложнее в реализации, поскольку требует большого количества нормативно-правовых актов, создания более разветвленной инфраструктуры, но, если все эти условия будут выполнены, она позволит быстрее наращивать объемы ипотечного кредитования, быстрее уменьшать процентные ставки, а следовательно, уменьшать первичные взносы, то есть сделать ипотечный кредит более доступным.

Второе условие - это модель, минимизирующая бюджетные вложения.

Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования включает в себя подсистему рефинансирования кредитных и иных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты (займы), за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков при помощи ипотечных ценных бумаг. Их надежность обеспечивается ликвидностью жилья.

10 августа с.г. произошло выдающееся событие в области ипотеки. Впервые частный Городской ипотечный банк при помощи компании Greenwich Finance Service (США) сумел рефинансировать пул кредитов объемом 72,8 млн в долларов США. Имея в виду готовящуюся сделку, по инициативе Национальной ассоциации участников ипотечного рынка и Ассоциации Строителей России была учреждена ОАО "Русская ипотечная акцептная компания" (РИАКОМ) - центральный элемент системы рефинансирования ипотечных кредитов.

- Как Вы считаете, повлияла ли ипотека на рост цен на жилье или это вызвано другими причинами?

- Рост цен на жилье свидетельствует о неудовлетворенном спросе. По самым консервативным оценкам, которые делали наши аналитики, неудовлетворенный платежеспособный спрос составляет 35%.

Вместе с тем неразвитый рынок характеризуется тем, что малая флуктуация может породить большие отклонения. Это означает, что даже сравнительно небольшие объемы ипотеки способствуют дополнительному росту цен. Пропаганда ипотеки порождает инфляционное ожидание. Значительное количество ипотечных сделок происходит на вторичном рынке жилья. Поэтому, как только на вторичном рынке цены поползли вверх, тут же активизировались цены на вновь построенное жилье. В Москве 1 кв. м "хрущевок" продается за 2100 долларов США. "Вторичка" потянула за собой рост цен на первичном рынке, которые достигли 3300 долларов США за кв. м.

С другой стороны, относительное сокращение предложений на первичном рынке (в результате принятия Жилищного пакета законов) породило дополнительную негативную динамику цен на первичном рынке. Следствием этого стало и повышение цен на вторичном рынке.

- Кто должен заниматься инженерной инфра-структурой площадок и платить за ее подключение?

- Это очень сложный и интересный вопрос. В национальном жилищном проекте предусмотрено, что объекты инженерной инфраструктуры возводятся на средства кредитов, взятых под гарантии Российской Федерации и субъектов (на паритетных началах в объеме 80 процентов от их стоимости). Возврат этих средств осуществляется за счет продаж земельных участков с готовой инфраструктурой. Но не известно - продаст или не продаст, потому что компания, которая создает "инженерию", - не жилищный застройщик. Вполне может оказаться, что этот участок неправильно выбран, и не известно, будут ли на этом участке покупать жилье по приемлемой цене. Застройщик коммунальных сетей - не специалист по строительству жилья. Мы имеем аналогичные негативные примеры с возвратом Жилищного займа Всемирному банку (в частности, в Н. Новгороде).

Допустим, удалось. Продал жилищному застройщику, который стоимость земли и инженерных сетей включит в продажную цену покупателю жилья. Ну и где доступность?

Разработчики ФЦП "Жилище" скажут, что благодаря государственным гарантиям на рынке появится больше земельных участков под жилищную застройку. Это правда. Но ... при существующем огромном дефиците квадратных метров, когда потребитель ощутит плоды национального проекта, к 2010 году? Очень-очень сомневаюсь.

Если мы хотим реально говорить о повышении доступности жилья не в абстрактном будущем, а в сроки, указанные в национальном проекте, государство должно стать реальным инвестором в инженерные сети либо механизм возврата средств в инфраструктуру должен быть автономным от продаж жилья, например, через инвестиционную составляющую тарифов естественных монополий.

Здесь прекрасно могут быть использованы механизмы, аналогичные механизмам при ипотечном кредитовании (роль закладных играют платежные требования на оплату коммунальных услуг, договоры об ипотеке - концессионные договоры).

Но есть еще одна проблема - инженерная инфраструктура может создаваться только в рамках неких муниципальных инвестиционных программ. А они могут разрабатываться только в том случае, если существуют территориальные планы развития территорий и соответствующие генеральные планы, которых нет в большинстве субъектов РФ (или они морально устарели).

http://www.akdi.ru/id/podrazdel/dcp/tema/inv_2.htm

Док. 269031
Опублик.: 19.12.06
Число обращений: 842

Разработчик Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``