В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
Евгений Фетисов: Надо напрямую инвестировать в строительную деятельность` Назад
Евгений Фетисов: Надо напрямую инвестировать в строительную деятельность`
ИА DAILYSTROY: Евгений Евгеньевич, в преддверии нового года все чаще говорят об ожидаемом росте цен на жилье. Как изменить ситуацию?

Последние год-полтора активно обсуждают рост цен на недвижимость и программу "Доступное жилье", а также то, что реализуется она недостаточно успешно. Виновных искали среди строителей, потом среди чиновников. На мой взгляд, одной из составляющих успеха программы является участие государства в ее реализации. О чем идет речь? Раньше говорили о необходимости внесения изменений в законодательную базу. И это было сделано. Например, ФЗ No 214 поправили, он стал более лояльным к застройщикам и более разумным.

Чего не хватает? Сейчас многие добросовестные компании отказываются от возможности строить дома, поскольку вынуждены брать деньги в кредит под безумные процентные ставки, естественно, перекладывая издержки на покупателей. Кроме того, кредиты в банках получить очень сложно.

Наш опыт показывает, что даже если надлежащим образом подготовлены все документы и есть разрешение на застройку, часто приходится сталкиваться с тем, что ЦБ относит такие кредиты к высокорискованным и требует 100% резервирования. На мой взгляд, данные требования должны либо Цетробанком классифицироваться иначе, либо гарантироваться государством. Сейчас на компанию-застройщика, обращающуюся за кредитом без обеспечения его ликвидным залогом, смотрят удивленными глазами, если у нее нет давних связей в крупных банках. С другой стороны, если этот залог есть, то и в банк нет необходимости обращаться.

Мы говорим о том, что необходимо больше строить. В то же время, если компании не являются частью нефтяных или металлургических холдинговых структур, то необходимых свободных оборотных финансовых средств у них просто нет. Но страна же не может сидеть и ждать, пока они появятся. Наши расчеты показывают, что в таком случае ждать придется не менее 10 лет. Это долго. Нужно, чтобы компании могли требуемые средства брать взаймы. Т.е. необходимо стимулировать банковскую систему на предмет инвестирования в строительную деятельность. И тогда компании будут реже привлекать граждан на ранней стадии к покупке квартир, поскольку все это происходит из-за той же нехватки средств. Безусловно, гораздо выгоднее продавать и покупать уже готовое жилье.

ИА DAILYSTROY: Кто может изменить правила игры?

Прежде всего, об этом должен задуматься Центральный Банк. Он должен разработать новую методику. Сложилась абсурдная ситуация: ведь нет ничего противозаконного в том, что существует потребность занять деньги, и есть возможность их одолжить. Не надо усложнять или запрещать этот процесс. Наверное, лоббированием, в хорошем смысле этого понятия, должны заниматься и отраслевые ассоциации, и кураторы национальных проектов. Конечно, стимулировать покупательскую способность путем ипотеки - хорошо, но надо еще и напрямую инвестировать в строительную деятельность.

ИА DAILYSTROY: Наверняка это выгодно только средним и мелким компаниям?

Крупным компаниям проще, у них больше активов. Они могут использовать альтернативные механизмы привлечения средств под строительство, например, отдать под залог здание, напрямую не имеющее отношение к планирующемуся строительству. У средних и более мелких компаний таких возможностей нет.

ИА DAILYSTROY: Как бы Вы прокомментировали возникающие идеи о некоем регулировании цен на жилье со стороны государства. О чем идет речь? Есть ли целесообразность в создании государственной строительной корпорации?

Я надеюсь, что речь не идет о возвращении к плановой экономике, мы это уже проходили. В этом случае цены на недвижимость действительно будут низкими, но жилья просто не будет. Мы должны действовать в условиях рыночной экономики, т.е. увеличивать предложение. Конечно, на рынок может прийти государственная компания, но, как мы знаем, государство - не самый эффективный собственник в сфере бизнеса. У государства роль другая. Нужно, чтобы было больше компаний-застройщиков. На самом деле, основных проблем в этой отрасли не так много - всего три. Первая - наличие свободных земельных участков там, где есть на них спрос. Ведь совершенно очевидно, что вокруг МКАД никто пшеницу выращивать не будет. Значит, нужно упростить и прояснить механизм перевода земель из сельскохозяйственных в земли под жилье. Необходимы прозрачность и понятная цена на эти земли. Вторая проблема - кредиты, о которых мы говорили. И третья, косвенная проблема - подготовка профессиональных кадров, которых крайне не хватает. Но это уже вторичные вопросы. Государство не должно заниматься непрофильной деятельностью и уж, тем более, напрямую, административно регулировать цены.

ИА DAILYSTROY: Ваша оценка хода реализации нацпроекта "Доступное жилье"? Есть обывательское мнение, что нацпроект провален в Москве. Так ли это, на ваш взгляд?

Пока еще рано оценивать реализацию нацпроекта "Доступное жилье", ведь не существует задачи реализовать его, например, к 1 января 2007 года. Москва живет по законам мегаполиса, здесь не может быть среднероссийских цен на жилье, это очевидно. В Москве совсем иной спрос на жилье и платежеспособные возможности населения. Обо всех проблемах уже не раз говорили: о строительстве малоэтажных домов, о необходимости составления генпланов городов, где муниципалитеты занимались бы обеспечением сетевой инфраструктуры, и прочее. Сетевая инфраструктура, кстати, тоже очень влияет на стоимость жилья, мы об этом знаем. Есть, куда улучшаться. Шаги понятны и известны.

ИА DAILYSTROY: В регионах ситуация иная?

Я не могу сказать, что в регионах ситуация лучше. Цены там действительно ниже, но купить квартиры также может лишь ограниченное число людей. У нас нет региона, где бы ситуация с жильем была в разы лучше.

ИА DAILYSTROY: Какие направления в строительном бизнесе Вы считаете наиболее перспективными сегодня?

Я думаю, что все перспективно. Есть растущий спрос в развивающейся экономике, потому что нам всем надо где-то жить и работать. Каждая компания сама для себя определяет поле деятельности. Мы, например, видим перспективы как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. К тому же, мы для себя решили, что будем развиваться в сфере жилой недвижимости в регионах, в Москве - в сфере коммерческой недвижимости. Пока еще рынок не настолько насыщен, поэтому сложно ответить на этот вопрос.

ИА DAILYSTROY: В Москве еще существуют возможности для строительства?

Возможности есть всегда, но здесь возникает вопрос стоимости. Для себя мы определили, что не будем заниматься точечной застройкой, столь популярной в Москве. Для нас гораздо предпочтительнее и интереснее строительство целых микрорайонов, поскольку, на наш взгляд, только в этом случае можно сделать качественный продукт. Кто-то видит себя в строительстве элитной недвижимости, так называемое "строительство одного дома". Мы решили зарабатывать деньги иначе. На наш взгляд, сегодня недооценены регионы, и там много чего можно сделать.

ИА DAILYSTROY: В каких регионах сегодня "Новая Площадь" работает наиболее активно?

Мы работаем активно в Краснодаре, в Московской области, где условия работы отличаются от Москвы, в Архангельске. Сейчас мы рассматриваем среднечерноземную черту России в качестве будущей площадки для наших проектов.


    Евгений Фетисов
Заместитель генерального директора компании "Новая Площадь"
http://www.dailystroy.ru/

Док. 265373
Опублик.: 21.11.06
Число обращений: 933

Разработчик Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``