В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
Наша библиотека
Книги
Статьи
Учебники

Художественная литература
Русская поэзия
Зарубежная поэзия
Русская проза
Зарубежная проза
Суров С. П. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ, КАК МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ Назад
Суров С. П. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ, КАК МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ
1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ
    Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. С давних времен, вступая в сделки, люди стремились обеспечить их исполнение. Возникновение самого залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечения исполнения обязательств, взятых на себя одной из сторон, а также созданием более доверительных отношений между сторонами. Одного доверия для заключения соглашения часто недостаточно, как недостаточно и ответственности, поэтому важно стимулировать готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

2. ИПОТЕКА В РИМСКОМ ПРАВЕ
    Рассматривая историю залогового права, следует остановиться на Римском праве. Там было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Поручительство представляло собой нравственную гарантию, а залог носил характер материального ручательства. Со временем, всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как к более удобному и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.
В Риме существовали три вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.
Исторически первым возник fiducia. Этот вид представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. Должник же лишался права собственности на предмет залога, а следовательно, и права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитора только компенсацию за вред и убытки.
Второй вид залога- pignus. В этом случае предмет залога, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Но и он имел существенные недостатки. Во-первых, кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит, не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, связано это было с тем, что установление залога связывалось с передачей имущества должника кредитору. Римские юристы смогли освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога - - hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.
    Ипотека - такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.
Залоговое право прекращалось в трех случаях: гибели предмета залога, слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь, прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.
В западно-европейское законодательство ипотека вошла с двумя главными отличиями: во-первых, она применяется только к недвижимым вещам, во-вторых, продажа заложенного имущества производится в судебном порядке.

    3. ЗАЛОГОВОЕ ПРАВО ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ

    Развитие ипотеки в России также имеет свою историю. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность - существовал институт закупничества, при котором свобода лица была порукой кредитору.    
    Первой формой залога считалось предоставление кредитору права пользования имуществом должника за полученную последним от кредитора сумму денег, причём "кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имущества при условии платежа долга".
    По другому мнению, наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что вещь оставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста.
    Надо заметить, что российские учёные 19 века высказывали очень разные мнения о путях развития залога. Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что дальнейшим развитием залога будет превращение владения при просрочке должника, право собственности кредитора и развитие залога было направлено на замену представления о залоге вещи, как содержащем в себе право собственности, представлением о залоге, как о праве на чужую вещь. На это и были направлены многие законодательные попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к изданию в 1800 году Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок залога недвижимости. Была устранена необходимость предавать в держание кредитора заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь.
    Другую схему развития залогового права в России даёт А.С. Звоницкий. Он считал, что "в русском залоге абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило условный характер". Эти авторы сходны в одном - конечным результатом является утверждение системы, близкой по своему характеру к римской ипотеке.
Итак, в 19 веке в российском законодательстве окончательно устанавливается новая система залогового права. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника, и при этом нет необходимости передавать его в держание кредитора.
Россия Первое упоминание об Ипотечном кредитовании в России относится к 1768 году - выпуск бумажных денег. Эта роль была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в следующем году. Далее, дополнительное заимствование на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка. Также было образовано первое российское страховое учреждение, где предусматривалось страхование недвижимости. С начала 70-х годов прошлого века в стране действовало 11 акционерных ипотечных банков. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача давать крестьянам ссуды до 35 лет для покупки помещичьей земли.
Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) выдавал дворянам ипотечные ссуды сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости их имений. В Москве, Первый земельный банк, желая поддержать ипотеку, в 1891 году организовал московское общество домовладельцев, для осуществления контроля над недвижимостью. И в случае некредитоспособности должника, все его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным реализатором ипотеки становится Московский народный банк. Частный сектор представляли 10 акционерных земельных банков, выдававших ссуды под землю и городскую недвижимость, на определенной территории, кредитами.


    Не смотря на прогрессивность новой системы, дореволюционные цивилисты выделяют и ряд её недостатков, которые проявляются, прежде всего, в непоследовательности и незаконченности. В первую очередь подвергаются критике запреты, наложенные законодателем на продажу заложенного недвижимого имущества и на его перезаложение. Русские цивилисты выступали против порядка, при котором на стороне должника не допускалось никакой перемены, кроме наследственного правопреемства и при котором право залога могло принадлежать в имении должника только одному кредитору.    Предложения по улучшению и усовершенствованию залогового права России нашли своё отражение в разработанных законах в первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения и проекте Вотчинного устава. Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:
Одно и то же имущество могло быть отдано в залог нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;
Залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимого имущества;
Приобретённые залогодержателем права на взысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;
Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние - приобретать права требования, обеспеченные залогом.
По мнению дореволюционных русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться имуществом, служащем обеспечением.
    На практике ипотечное кредитование до 1917 года проводилось по следующей схеме. Органы местного самоуправления формировали кредитные общества, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались, прежде всего, путём использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом обязательств, ссудодателем при выдаче ипотечного кредита и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечение кредита. Эти долговые обязательства были весьма надёжны и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды общества. Общество принимало облигации для расчётов по капитальному долгу, но не по процентам. Тем самым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Сумма выдаваемого кредита была на 40 - 50 процентов ниже стоимости залога, что было, не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим кредитам, а собственно кредит являлся мощнейшим стимулом для инвестиций. Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам.
    Учитывая сложившееся положение в нынешнем гражданском законодательстве, возможно, было бы полезно использовать основные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной России для формирования необходимого каркаса современной ипотеки. Скажем, выдача ипотечной ссуды не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотеки, поскольку не требовала бы свободных средств.



4. Система ипотечного кредитования
Система ипотечного кредитования включает два направления:
непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье
обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

5. Развитие ипотечного кредитования в России на современном этапе.
Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их .от инфляции Указом Президента Российской Федерации от 10 июля 1994 г. No 1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

6. Жилищные сертификаты
Это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих права их собственника:
на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.
Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие: права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.
Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.
Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

7. ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННЫЙ ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ.
В мире методы инвестирования в жилищную сферу основаны на трех столпах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. В различных странах преобладают разные модели ипотечного кредитования, например, контрактные сбережения, широко применяются в Западной Европы, ипотечная модель инвестирования в строительство жилья более всего развита в США. В Великобритании еще с прошлого столетия работает система строительных обществ, хотя в последние годы в там деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
США В Соединенных Штатах Америки уже давно складывается многосторонняя система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья. На сегодняшний день - это сложно развитый рынок общенационального масштаба, где действует огромное число организаций: банки, кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Очень помогли в развитии данной сферы специальные мероприятия по созданию вторичного ипотечного рынка, так как это решило основную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. Для этих целей создавались специализированные организации.
К примеру, Федеральная национальная ипотечная ассоциация начинала в 1938 году филиалом государственной корпорации Reconstruction Financе Corporation. Главной целью этого учреждения была покупка и продажа закладных. В 1968 году Ассоциация разделилась на два отдельных предприятия. Одно, под прежним названием, стало полностью коммерческим, другое - стало Государственной Национальной Ипотечной Ассоциацией, которая должна была работать с программами, не развивающимися в частном секторе.
КАНАДА В Канаде ипотека - традиционный вид кредитных институтов. В основном , они кредитуют операции с недвижимостью, а также инвестируют в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом этой деятельности было кредитование сельского хозяйства, а впоследствии, и кредитование жилищного строительства.
Что касается Германии, то там специальная сеть ипотечных банков существует еще с 1900 г. И ни один из них не разорился - проценты по закладным листам они выплачивали непрерывно, даже во время первой и второй мировых войн. Там же впервые возник ипотечный банк в XYIII веке - в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещикам, выпускающий закладные для привлечения средств. Ипотека в Германии опирается на сети кадастровых служб, которые занимаются регистрацией и классификацией всех земельных участков.

Ипотечное кредитование развивалось и банки своими собственными активами не могли покрыть спрос, в связи с чем сложилась новая форма привлечения заимствований на рынок жилья, которой является секьюритизация ипотечных кредитов, то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Так , на рынке появился еще один вид финансового инструмента - ипотечные ценные бумаги - Mortgage Backed Securities (MBS). Главной функцией этих бумаг является способность рефинансировать ипотечные кредиты, путем привлечения цепочки инвесторов в рынок недвижимости. Покупатель ипотечных ценных бумаг защищен от большинства рисков, более того, наделен правом залога на имущество эмитента. В результате данная ипотечная схема получает дополнительную жесткость, защищая права владельцев бумаг и ипотечным кредитом, и объектом недвижимости.
Первое упоминание секьюритизации связано со сделкой при использовании структуры прямого распределения денежных средств специальных ипотечных компании SPV, связанной с необходимостью выплат по ценным бумагам. Далее процесс развития секьюритизации продолжили в основном две тенденции: поиск нового инструмента, способного использовать имущественные права для обеспечения обязательств и необходимость регулирования этого инструмента определенными нормами.
В России закон "Об ипотеке " был принят в 1998 году .В нем подробно описан такой вид именной ценной бумаги как закладная. Она призвана подтверждать определенные права ее владельцев. В частности, право получения исполнений денежных обязательств без каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих права на это и право на залог на имущество, о котором идет речь в документе. В случае, когда обязательство выполнено частично, залогодатель и владелец закладной вправе заключить нотариально заверенный договор. Также существуют определенные правила, при отсутствии которых закон запрещает выпуск закладной. Должен быть четко определен предмет ипотеки. Им не может быть имущественный комплекс, сельскохозяйственные земли и леса. Сумма долга по закладной на момент ее составления должна быть четко определена или, в крайнем случае, должны быть указаны те сведения, по которым в нужный момент не составит труда определить ее.
Закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.
Исходя из данного законопроекта ипотечными ценными бумагами могут быть признаны только те ценные бумаги, в которых также соблюдены определенные условия. Бумаги должны быть выпущены с ипотечным покрытием в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом. В случае если это бумаги одного выпуска, они должны также иметь одинаковую номинальную стоимость и срок обращения.
Определены два основных вида данных документов.
Первый вид - это закладные листы. Под ними понимаются обеспеченные ипотечным покрытием эмиссионные ценные бумаги, которые подтверждают права их владельца на получение от эмитента закладных листов их номинальной стоимости в предусмотренные им сроки (Эмитент вправе предусмотреть выплату номинальной стоимости закладных листов частями в течение всего срока их обращения ,тогда это будут сквозные закладные листы), получения от эмитента установленных процентов от номинальной стоимости (эмитент вправе установить фиксированный или переменный процент от номинальной стоимости) и получение удовлетворения
В случае неисполнения обязательств - из стоимости имущества, включенного в состав покрытия ипотечных ценных бумаг. Когда стоимости покрытия ипотечных ценных бумаг недостаточно для удовлетворения требований, это производится в обычном порядке.
Второй вид ипотечных ценных бумаг - это ипотечные сертификаты участия. Данным видом признаются те бумаги, владельцы которых являются одновременно участниками общей собственности на имущество ,указанное в документе, учредителями доверительного управления имуществом и выгодоприобретателями (статья 5 закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах").
На сегодняшний момент это единственно возможные к выпуску ипотечные эмиссионные ценные бумаги. Именно они имеются ввиду при описании стандартных схем ипотечного кредитования (Приложение). Использование других видов ипотечных ценных бумаг осуществляться не может, так как введение новых видов возможно только путем внесения изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон.
8. Ипотечные ценные бумаги - новый инструмент на рынке недвижимости в России и новый механизм обеспечения доступным жильем.

Президент В. В. Путин в своем ежегодном послании уделил особое место проблеме ликвидации бедности в России. Проблема обеспечения россиян доступным жильем является одним из аспектов этой задачи.
14 октября 2003 года Государственная Дума в третьем чтении приняла Закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Уже 29 октября Совет Федерации одобрил этот Закон и в начале ноября он был подписан Президентом. Создана специальная комиссия во главе с заместителем руководителя администрации Президента Игорем Шуваловым. Эта комиссия, как заявлено, намерена ускорить принятие реальных законов и необходимых подзаконных актов для "оживления" законов и реализации программ обеспечения россиян доступным жильем. В планах Госстроя России создание специальной Ипотечной Ассоциации.
В чем же привлекательность нового инструмента? Доступное жилье - не значит жилье даром. Внимание акцентируется на проблеме выработки механизмов привлечения средств под программы обеспечения жильем жителей России экономическими методами. Как показывает мировой опыт, самым реальным механизмом обеспечения жильем большинства населения страны является ипотека.
В январе 2000 года была одобрена правительственная "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования", совершенствующая законодательную и нормативную базу на всех уровнях власти и включающая проекты федеральных законов об изменениях и дополнениях в Гражданский и Жилищный кодексы, в закон "Об ипотеке", законы о банкротстве юридических лиц и кредитных организаций, а также правительственный вариант закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах". Но даже такие меры, не смогли ускорить развитие рынка ипотечных кредитов. Виной тому масса все еще нерешенных вопросов, как правовых, так и многих других: экономическая нестабильность предприятий-работодателей, высокие процентные ставки, недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие накоплений у населения, а также неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка.
Несмотря на все это в современной России ипотека и ипотечное жилищное кредитование смогло подняться на новый уровень, и на сегодняшний день уже сформировалась некоторая основа ипотечной системы. Ипотека в России выполняет ряд функций: является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу производства, обеспечивает возврат заемных средств, а также стимулирует оборот недвижимого имущества и др.
В настоящее время в России действует несколько ипотечных моделей. Ярким представителем классических методов ипотечного кредитования является модель, ранее распространенная в США. Она основана на разделении источников средств и банков-кредиторов. Для реализации программы ипотеки на федеральном уровне было сформировано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых данной организацией. На региональном уровне в данную схему наиболее четко вписывается "Иркутское региональное ипотечное агентство", программа которого включает такой обязательный элемент как рефинансирование кредитов. Принятие закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", очень помогло развитию данного метода, сделав возможным привлекать в средства с фондового рынка, путем рефинансирования.
Наравне с американской моделью, в нашей стране пытаются внедрить схему, широко используемую в Германии, то есть систему ссудо-сберегательных касс. В данной ситуации, вкладчик несет обязательство в течение определенного времени регулярно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку. Далее наступает период накопления средств на покупку недвижимости. Скопив приблизительно половину необходимых средств, вкладчик может получить кредит на оставшеюся половину, также под ставку более низкую, чем среднерыночная, как и в начале. Средства, предоставляемые вкладчиком Ссудо-сберегательной кассе, используются для выдачи кредитов его предшественникам, закончившим период накопления ранее. Одним из интересных примеров отечественных форм ссудосберегательной ипотеки является ЖСК "Строим вместе".
В России же вообще этот метод имеет свои особенности, так как таких специализированных кредитных организаций у нас пока нет. Их заменяют организациями-застройщиками. А взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве какого-то конкретного здания и затем инвестируются в его строительство, по окончании которого вкладчик получает квартиру, выплачивая строительной компании оставшуюся стоимость квартиры в течение фиксированного, согласованного ранее периода. При этом методе есть также несколько недостатков, в частности, в силу несовершенства российского законодательства, очень часто возникают столкновения интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.
И последний из основных метод, который полезно было бы рассмотреть - это продажа жилья по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
В результате того, что ипотечное законодательство сложилось как таковое уже после основания многих региональных моделей ипотечного кредитования большое количество регионов опирается на собственный опыт, чаще всего использующий бюджетные средства, то в России можно наблюдать те модели жилищного финансирования, которые не всегда основаны на механизме ипотечного кредитования. Это мешает развитию первых двух классических моделей. Вот несколько наиболее распространенных региональных форм ипотечного кредитования:
- аренда жилья с последующим выкупом;
- создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
- ипотечные компании организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков.
По большому счету пробелов и неясностей в нормативной базе все же еще достаточно, но главное ,что уже существует как спрос на ипотечные услуги , так и предложения выдавать кредит под залог недвижимости, а также создана законодательная база ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг , в частности, приняты законы "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах" и "Об ипотеке" .

9. Секьюритизация ипотеки

Ипотечное кредитование развивалось и банки своими собственными активами не могли покрыть спрос, в связи с чем сложилась новая форма привлечения заимствований на рынок жилья, которой является секьюритизация ипотечных кредитов, то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Так , на рынке появился еще один вид финансового инструмента - ипотечные ценные бумаги - Mortgage Backed Securities (MBS). Главной функцией этих бумаг является способность рефинансировать ипотечные кредиты, путем привлечения цепочки инвесторов в рынок недвижимости. Покупатель ипотечных ценных бумаг защищен от большинства рисков, более того, наделен правом залога на имущество эмитента. В результате данная ипотечная схема получает дополнительную жесткость, защищая права владельцев бумаг и ипотечным кредитом, и объектом недвижимости.
Первое упоминание секьюритизации связано со сделкой при использовании структуры прямого распределения денежных средств специальных ипотечных компании SPV, связанной с необходимостью выплат по ценным бумагам. Далее процесс развития секьюритизации продолжили в основном две тенденции: поиск нового инструмента, способного использовать имущественные права для обеспечения обязательств и необходимость регулирования этого инструмента определенными нормами.
В России закон "Об ипотеке " был принят в 1998 году .В нем подробно описан такой вид именной ценной бумаги как закладная. Она призвана подтверждать определенные права ее владельцев. В частности, право получения исполнений денежных обязательств без каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих права на это и право на залог на имущество, о котором идет речь в документе. В случае, когда обязательство выполнено частично, залогодатель и владелец закладной вправе заключить нотариально заверенный договор. Также существуют определенные правила, при отсутствии которых закон запрещает выпуск закладной. Должен быть четко определен предмет ипотеки. Им не может быть имущественный комплекс, сельскохозяйственные земли и леса. Сумма долга по закладной на момент ее составления должна быть четко определена или, в крайнем случае, должны быть указаны те сведения, по которым в нужный момент не составит труда определить ее.
Закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.
Исходя из данного законопроекта ипотечными ценными бумагами могут быть признаны только те ценные бумаги, в которых также соблюдены определенные условия. Бумаги должны быть выпущены с ипотечным покрытием в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом. В случае если это бумаги одного выпуска, они должны также иметь одинаковую номинальную стоимость и срок обращения.
Определены два основных вида данных документов.
Первый вид - это закладные листы. Под ними понимаются обеспеченные ипотечным покрытием эмиссионные ценные бумаги, которые подтверждают права их владельца на получение от эмитента закладных листов их номинальной стоимости в предусмотренные им сроки (Эмитент вправе предусмотреть выплату номинальной стоимости закладных листов частями в течение всего срока их обращения ,тогда это будут сквозные закладные листы), получения от эмитента установленных процентов от номинальной стоимости (эмитент вправе установить фиксированный или переменный процент от номинальной стоимости) и получение удовлетворения
В случае неисполнения обязательств - из стоимости имущества, включенного в состав покрытия ипотечных ценных бумаг. Когда стоимости покрытия ипотечных ценных бумаг недостаточно для удовлетворения требований, это производится в обычном порядке.
Второй вид ипотечных ценных бумаг - это ипотечные сертификаты участия. Данным видом признаются те бумаги, владельцы которых являются одновременно участниками общей собственности на имущество ,указанное в документе, учредителями доверительного управления имуществом и выгодоприобретателями. На сегодняшний момент это единственно возможные к выпуску ипотечные эмиссионные ценные бумаги. Именно они имеются ввиду при описании стандартных схем ипотечного кредитования (Приложение). Использование других видов ипотечных ценных бумаг осуществляться не может, так как введение новых видов возможно только путем внесения изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон.

10. Перспективы ипотеки, ипотечных ценных бумаг и паевые инвестиционные фонды (ПИФ) недвижимости

Жилищный вопрос в России был и по-прежнему остается трудно решаемым. Треть россиян проживает в неблагоприятных условиях. Московские очередники получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, остальная реализуется по коммерческим ценам. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому если бы ипотека, о которой так долго и много твердят последнее время, была доступна большему количеству россиян, она стала бы одним из основных инструментов успешной реализации жилищной политики. Теперь уже мало у кого вызывает сомнения, что благодаря ипотеке есть возможность не только ускорить решение жилищной проблемы, но и даже усовершенствовать строительный комплекс. Преимущества здесь очевидны - деньги населения в виде ипотечных кредитов так или иначе пойдут на развитие строительства или приобретения материалов, также увеличивается количество дополнительных рабочих мест и увеличение предложения на рынке жилья.
По последним официальным оценкам более 146 российских банков уже разработали свои ипотечные программы. Число же потенциальных потребителей ипотеки - это не менее 6% российских семей - грозит в ближайшее время просто превысить объемы строящегося жилья. Собственные ресурсы банков вряд ли позволят покрыть спрос. Необходимы финансовые средства в объеме более 50 млрд. рублей. Ипотечные ценные бумаги помогут привлечь эти дополнительные средства.
Интересным аспектом затрагиваемой проблемы, требующим отдельного рассмотрения, следует признать параллельное развитие в России Паевых Инвестиционных Фондов (ПИФ) недвижимости. ПИФ представляют собой давно известную форму коллективных инвестиций. В последнее же время управляющие компании ПИФ помимо корпоративных акций и облигаций, как активов, все больше обращают внимание на вложение средств фондов в активы другой природы - недвижимость. Компиляция этих двух направлений бизнеса поможет активизировать и оптимизировать каждое из них и привлечь в решение проблемы больше грамотных менеджеров и участников рынка. На сегодняшний день в России создано уже десять таких фондов, причем больше чем половина из них за последние полгода. Тем более это важно, что иностранным инвесторам такая форма инвестиций в недвижимость хорошо знакома и понятна, что также находит подтверждение в увеличении таковых в последнее время.
Государственная Дума нового созыва в сотрудничестве с Правительством имеет четкие планы по ускорению прохождения необходимых для реальной ипотеки законодательных актов. Это в частности касается отмены нотариального заверения соответстующих договоров, что удешевит ипотеку для населения. Изменения коснутся статуса земель сельскохозяйственного назначения в разрезе отношений ипотеки и некоторых других важных аспектов - например ключевого вопроса реальной материальной ответственности заемщика по ипотечной ссуде. Федеральная комиссия по ценным бумагам также имеет в планах разработку необходимых документов, касающихся затронутых тем, в приоритетном порядке. Развивая вышеозначенные механизмы, важно помнить, что эти механизмы в свою очередь помогут решению задач обеспечения россиян доступным жильем и будет иметь поистине революционные последствия в деле подъема благосостояния в нашей стране и ускорению ее экономического развития в условиях повышения потребительского спроса.





Док. 259165
Опублик.: 10.07.06
Число обращений: 1230

  • Суров Сергей Петрович

  • Разработчик Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``