Иван Грачев: Рынок недвижимости спешит снять сливкиНазад
Иван Грачев: Рынок недвижимости спешит снять сливки
Интервью председателя комиссии Государственной думы по развитию ипотечного кредитования Ивана Грачева корреспонденту `Коммерсантъ-Daily`
-- Можно ли сегодня говорить о полноценном ипотечном кредитовании?
-- Все базовые законы есть, и на их основе уже сейчас выдаются настоящие ипотечные кредиты.
-- Почему при столь высоких ценах недвижимость не стала для банков первоклассным залогом?
-- Есть различные препятствия -- в частности, нотариальное удостоверение договора об ипотеке (1,5% стоимости имущества), налоговые проблемы. Остро стоит вопрос нехватки у банков `длинных` денег: нет четких, прозрачных процедур их привлечения.
-- Программы ипотечного кредитования, разработанные сегодня банками, предъявляют к заемщикам колоссальные требования. Получается, что банки не очень доверяют недвижимости?
-- Не совсем так. Если есть спрос на кредиты, то работающие на рынке компании спешат снять сливки. Понятно, что и процент по кредиту, и андеррайтинг завышены, но сейчас деньги на таких условиях востребованы. `Сливки` кончатся -- требования придется снижать.
-- Цены на недвижимость экономически обусловлены или в какой-то мере спекулятивны? Банки уверены в стабильности этих цен?
-- Вопрос сложный. Очевидно, что рынок жилья ориентирован сегодня на небольшую часть граждан с очень высокими доходами. Но если государство целенаправленно начинает разворачивать массовые программы, то думать придется о строительстве более дешевого жилья. Например, в Казани строят вполне приличное жилье, себестоимость которого -- $75 за квадратный метр. В дальнейшем рынок сможет более четко структурироваться: будет элитное жилье, цены на которое вряд ли снизятся, и будет недорогое массовое жилье.
-- Получается, нужны специальные программы строительства недорогого жилья?
-- Интересен опыт стран Восточной Европы, например Чехии, где массовая ипотека развивается довольно успешно. Там есть программы строительства дешевого жилья и методы поддержки людей, которые вкладывают в это деньги. Сочетание двух таких рычагов приносит результаты.
-- Будет ли работать вторичный рынок ипотечных ценных бумаг и какой ожидается эффект?
-- Сначала надо принять закон об ипотечных ценных бумагах, продвижение которого тормозится. А в федеральном бюджете мы уже выделили 6,5 млрд руб. на гарантии по ипотечным ценным бумагам. Я думаю, что можно довольно быстро выпустить бумаги на сумму порядка $1 млрд, что позволит выкупить как минимум 100 тыс. закладных.
-- Как сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными для частных инвесторов?
-- Законопроект, подготовленный рабочей группой из числа депутатов и участников рынка, получил одобрение инвесторов, включая американских. При таком законе они готовы вкладывать деньги. Если же будет принят другой вариант, по которому ценные бумаги не получат надежного ипотечного покрытия (такой проект `бродит` в правительстве), то интерес у инвесторов пропадет. Для инвесторов важно, чтобы ипотечное покрытие ценной бумаги невозможно было в какой-то момент вынуть, изъять. Нельзя, например, чтобы в случае банкротства эмитента это покрытие попадало в конкурсную массу и инвесторы оказывались в общей очереди с другими кредиторами.
-- Двухуровневая система ипотечного кредитования развита в США. А что в Европе?
-- Опыт США попытались применить Польша, Венгрия, Чехия, но в итоге они пришли к немецкой модели. Это специализированные банки и небольшой объем ценных бумаг, выпуск которых жестко зависит от ипотечного покрытия (в США подобной привязки нет). Такая система надежна, но возможность привлечения средств ограничивается.
-- Нам немецкая система не подходит?
-- Почему? Законодательство позволяет реализовывать и американскую, и немецкую, и любую смешанную модель. Надо искать то, что будет работать, не замыкаясь на чем-то одном.
