Константин АПРЕЛЕВ: `К СЛЕДУЮЩЕЙ ВЕСНЕ НОВОСТРОЙКИ НАЧНУТ ДЕШЕВЕТЬ`Назад
Константин АПРЕЛЕВ: `К СЛЕДУЮЩЕЙ ВЕСНЕ НОВОСТРОЙКИ НАЧНУТ ДЕШЕВЕТЬ`
По статистике российские граждане только раз в 30 лет меняют свое жилье. Хотя потребность в изменении жилищных условий возникает как минимум раз в 10 лет: дети рождаются, вырастают и создают собственные семьи... На одной жилплощади обычно живет два поколения людей одновременно. О том, в каком состоянии находится рынок недвижимости сейчас, и каковы перспективы его развития, `Фокусу` рассказал вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент агентства недвижимости `САВА` Константин Апрелев.
Почему оборот рынка жилья такой незначительный - по крайней мере, по сравнению с Европой?
Во-первых, из-за отсутствия денег у большинства населения. Хотя люди не могут и не хотят активно покупать или продавать жилье не только потому, что у них нет средств. Они банально боятся того, что происходит на рынке, - криминала, некачественных услуг и т. п. Опасаются потерять то, что есть. Чтобы как-то сориентировать население относительно качества риэлторских услуг, а также для определения критериев их оценки, и создавалась ныне действующая система сертификации.
Что сделано со времени отмены в феврале обязательного лицензирования риэлторов? Как продвигается работа по сертификации?
Программа развивается хорошими темпами. План мероприятий РГР мы детально отработали: в частности, в марте прошла презентация этой системы в Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Петербурге, Твери, Омске, Перми, Иркутске... Очень много поездок по России. Практически каждый раз, когда презентуем систему, мы проводим опрос участников конференции (это профессионалы, мнение которых определяет успех продвижения сертификации в регионах). Уже на первых презентациях более 70% риэлторов согласились с тем, что эта система необходима. Хотя изначально аудитория, как правило, настроена на противодействие сертификации - очень мало открытой подробной информации об этой системе. Однако нам удалось перейти к конкретике. Сейчас в пяти регионах (Москве, Петербурге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Твери) уже подписаны договоры с органами по сертификации, которые ведут прием заявок от риэлторских фирм. Думаю, до 5 апреля уже появятся первые в России сертифицированные компании. Некоторую сложность сейчас вызывает вопрос технического обеспечения функционирования органов по сертификации. К примеру, какой договор заключить, чтобы финансовые потери были минимальными? Мы стремимся, чтобы сертификация, в отличие от лицензирования, была экономически целесообразна и оправданна.
А в Москве как много компаний изъявили желание сертифицировать свои услуги? Довольны ли сертификацией крупные операторы рынка риэлторских услуг?
Дело в том, что к некоторым компаниям, относящим себя к крупным, есть довольно большое количество замечаний со стороны Комитета по защите прав потребителей Московской ассоциации- гильдии риэлторов (МАГР). Думаю, что в ближайший месяц либо жестко будет поставлен вопрос о корректности в работе одной из известных риэлторских компаний, являющейся членом МАГР, либо - вопрос об ее исключении из МАГР.
Чем объясняется такое ухудшение качества работы?
Дело не только в огромном штате сотрудников, просто недостаточно внимания уделяется качеству услуг и этике поведения на рынке- об этом говорят не только потребители, но и другие риэлторские фирмы. Вообще, сегодня в повестке дня - вопросы эффективности управления в крупных компаниях.
Есть мнение, что МАГР лоббирует интересы мелкого и среднего бизнеса.
Тогда президент крупной корпорации `Бест-недвижимость` Григорий Полторак не был бы руководителем МАГРа, не было бы в ассоциации в принципе ни одной крупной фирмы. Но они есть. Это мнение скорее также вызвано нежеланием добросовестно оказывать услуги.
Давайте поговорим о рынке жилья. Как ведут себя в этом году цены на вторичном рынке? Не наметилась ли тенденция к их снижению?
Рост цен предложения на `вторичке` в марте составил около 1%. Прогнозы наших аналитиков относительно того, что в этом году рост цен будет не такой значительный, как в прошлом, полностью оправдываются. За январь-март общий рост цен составил около 3- 3,5%. Такие темпы позволяют говорить о росте цен на 10-15% за этот год. Хотя некоторые специалисты говорят о падении цен в конце лета - начале осени. Увы, пока это скорее фантастический сценарий. Есть две очевидные тенденции в приоритетах покупателей. Первая - опережающими темпами растут цены на самое дешевое жилье, маленькое по площади, в непрестижных районах. Вторая - растет в цене жилье, метраж которого мы называем обоснованно целесообразным. Скажем, спрос на квартиры в новостройках категории повышенной и высокой комфортности (и даже в элитных) более активен там, где метраж поменьше и цена в целом за квартиру, соответственно, тоже. По моей оценке, эти тенденции будут продолжаться вплоть до завершения роста цен на рынке (цены могут начать снижаться уже весной будущего года). Кстати, снижение цен в категории наиболее дешевого жилья также будет самым существенным. Институт спроса потребителя формируется постепенно, и уже следующий цикл роста цен, который скорее всего начнется через 3-4 года, обозначит спрос на жилье большего метража и лучших потребительских качеств, но все равно умеренного: скажем, квартиры площадью 170-200 кв. м отойдут на задний план. Поэтому сегодня большинство случаев покупки больших квартир (скажем, 4-5-комнатных площадью 150-200 м) мы считаем неэффективными инвестициями.
Значит, снижение цен на жилье начнется уже следующей весной?
Безусловно, с весны 2003 г. начнется стабилизация, и прежде всего начнут дешеветь абсолютно все новостройки - и типовые, и индивидуальные. Хотя типовые новостройки обладают сравнительно большей ликвидностью, и даже те из них, что начнут строить этим летом, будут быстро распроданы. Монолиты менее ликвидны из-за больших средних площадей квартир и стоимости метра, необходимо вкладывать гораздо больше средств в рекламу, чтобы добиться хороших продаж. Но не эта проблема на рынке инвестиций в строительство главная. Пугает скорее другое - приход инвесторов, впервые появившихся на этом рынке. Они первыми в случае чего начнут `шарахаться` в ценовых нишах, попытаются продавать квартиры по демпинговым ценам. Очень легко инвестировать в жилье, когда цены растут, и получать сверхприбыли, а работать в период спада рынка не всякому под силу. Если застройщики, имеющие опыт работы в кризисное время, сумеют уйти в какую-то более узкую нишу, использовать новые рекламные ходы, то инвесторы, появившиеся на рынке в этом году, выйдут на рынок со своими проектами в лучшем случае к весне, а то и к осени следующего года. И в период снижения цен им будет очень трудно выжить и завершить проекты.
Не следует ли ожидать в связи с этим появления новых строительных пирамид?
Компании-застройщики превращаются в пирамиды именно на фоне спада цен. Это нас сильно беспокоит, потому что уже сегодня у некоторых застройщиков появляются негативные тенденции: сроки сдачи объектов не выполняются, причем многие проекты опаздывают по срокам уже на год! Не говоря о том, что договоры с частными инвесторами тоже нередко вызывают много сомнений, а правовая среда не подготовлена в связи с тем, что все свои риски застройщик старается перенести на частного инвестора. Потому что он один не может с ними справиться.
И много таких рисков?
Как минимум три категории. Во-первых, это риски административные, не зависящие от застройщика: согласования чиновников, необходимые для начала, развития и завершения проекта. Во-вторых, правовые риски, в частности, связанные с использованием прав на землю, а потому разные для всех застройщиков. Ведь в Москве до сих пор нет прозрачных и четких правил проведения тендеров, которые хотя бы выстраивали систему продажи прав на аренду земли, я уж не говорю о собственности на землю, т. е. реальной тендерной основы продажи прав на землю нет. Опять же, рассматривается долевое участие города в разных проектах, и конкуренция возникает в основном вокруг доли. Но такая система сама по себе не учитывает сроков возврата инвестиций, оборот инвестиций происходит во внебюджетной сфере и т. д. - все эти нюансы не улучшают инвестиционный климат. Риски, связанные с правами на землю, тоже переносятся на проект и, соответственно, на частного инвестора. В-третьих, существуют строительные бизнес-риски, связанные со сроками строительства и деятельностью строительных и подрядных организаций, эффективностью организации бизнеса. Туда же относятся риски, связанные с анализом того, что происходит на рынке и чего можно ожидать. К сожалению, сегодня в лучшем случае 30% застройщиков реально отдают себе в этом отчет. Они не учитывают циклических изменений цен на жилье, факторов потребительского спроса. Я уже не говорю о серьезном маркетинговом анализе того, что они строят, об анализе ликвидности того, что они планируют построить (по метражу квартир, ликвидности и т. п.). Все эти риски сполна перекладываются на плечи частного инвестора, который заключает договор с застройщиком.
Получается, что уже сегодня, в преддверии спада рынка, надо осторожнее подходить к вопросу покупки квартиры на стадии строительства?
Надо внимательнее изучать договор, заключаемый застройщиком и инвестором, обращать внимание на очевидные риски. Выбирать застройщика нужно не только по объему рекламы. Надо попытаться оценить соотношение цены и качества его товара, провести сравнительный анализ объектов разных застройщиков. Естественно, не лишним будет побродить по выставкам недвижимости: если застройщик не участвует в выставке и при этом явно не экономит деньги на рекламной кампании, то стоит призадуматься - почему? Выставка - хороший повод сделать для себя некое маркетинговое исследование: что, в каких районах строится, какие обязательства берут на себя те или иные застройщики, соотнести сроки, цены и качество.
В связи с этим ваше отношение к постоянно действующей выставке, которая будет организована в `Росстройэкспо`, сугубо положительное?
Мне кажется, что такую широкую выставку сделать на постоянно действующей основе все-таки нереально. Это примерно то же самое, что собрать офисы всех застройщиков в одном месте. Безусловно, идея эта интересная. Но сезонные варианты выставок более оправданны, так как позволяют обеспечить максимальное количество участников. Выставку `Домэкспо` на ВВЦ посещают 35 000 человек, а `Недвижимость` в ЦДХ - около 15 000, и это очень большая, практически мгновенная отдача. Мне кажется, на постоянно действующей выставке добиться такой эффективности будет очень сложно. Здесь, наверное, только за полгода (если не больше) наберется такое количество людей, какое на сезонных выставках бывает за два-три дня. Скорее была бы более интересной постоянная выставка инвестиционных проектов. Вот если будут продаваться земельные участки в Москве либо права на них для застройки, то наличие такой выставки даже в рамках интернет- сайта было бы более оправданно. Кстати, в Петербурге данные о земельных участках с техусловиями по ним регулярно размещаются на специальном сайте для тендеров вот уже в течение двух лет. К тому же в последние два года Петербург заметно повысил качество представления своих инвестиционных проектов, в том числе за рубежом: стенд северной столицы был одним из лучших на выставке МИПИМ, которая проходила в Каннах в марте. Это то, чего в последнее время нельзя сказать о Москве, которая недоиспользует свои ресурсы для привлечения интереса к инвестиционным проектам. В Каннах не то чтобы слабо выглядит московская экспозиция - она вообще никак не организуется. К слову сказать, в Москве надо получить вдвое больше подписей, чем в Петербурге, по любому проекту.
Из-за этого долевым участникам строительства приходится не один месяц ждать оформления квартиры в собственность, когда дом уже построен?
Прежде всего из-за этого, плюс из-за бюрократической (или, я бы даже сказал, `забюрокраченной` - как синоним `заболоченной`) системы согласований, сама процедура которых не отлажена и непрозрачна. Не последнюю роль играет непрофессионализм в работе тех компаний, которые обеспечивают весь поток инвестиций и которые вынуждены постоянно консультироваться по ходу дела. Система регистрации тоже постоянно трансформируется, усиливаются функции защиты прав собственности и в связи с этим постоянно меняются требования к оформлению (иногда даже чиновники не знают, как правильно регистрировать ту или иную сделку, к примеру, по мене долей в разных проектах) и т. п. Но задержки по этому поводу не надуманны, а наконец-то регистрация приводится в нормальное состояние: раньше город, как бюрократическая система, считал, что система регистрации - это придаток города, а на самом деле, в идеале она должна быть отдельно функционирующей грамотной системой, где город является одним из потребителей ее услуг, не более того.
А насколько в условиях возможного спада рынка востребовано ипотечное кредитование?
Когда цены на жилье растут, безусловно, очень выгодно брать кредит. Важным итогом прошлого года является то, что в 2-2,5 раза возросло количество сделок с использованием ипотечных и квазиипотечных кредитов. Говоря о дальнейшей стратегии развития ипотеки, нужно понимать, что со следующего года будет заметно снижение интереса к ипотечному кредитованию (в общем-то, он и сейчас уже несколько уменьшился, так как уменьшился рост цен). Сейчас рынок переходит в фазу увеличения рисков для самих кредитодателей. В силу этих обстоятельств они будут увеличивать минимальный первый взнос для получения кредита: если на старте выдачи ипотечных кредитов он составлял 20%, то сейчас большинство перейдет к 30-35% в обеспечении, потому что нужно менять стратегию. Для того чтобы ипотечные программы сейчас были по-прежнему востребованы, необходимо снижение стоимости кредита в противовес увеличению минимального взноса. Если на сегодня ведущие кредитодатели, например компания `Дельта-Кредит`, пересмотрят идеологию развития программы ипотечного кредитования, то они смогут сохранить темпы выдачи кредитов. Если этого не произойдет, темпы снизятся. Безусловно, уже в этом году им надо уходить из зоны выдачи кредитов на первичном рынке, потому что риски начинают возрастать. Я бы вообще ипотеку не связывал с первичным рынком, но это моя личная точка зрения. Потому что оценить риски застройщика, даже при полной прозрачности движения денег на его счетах, очень сложно. С моей точки зрения, инвестирование физическими лицами строительства жилья (даже не на фоне возможного снижения цен, а в принципе) - очень большая зона риска. Тем более если это касается проекта, который предполагается закончить не раньше, чем через год- полтора. Я бы не рекомендовал ввязываться.
