Действительно, так случилось, что високосный 2004 год принес столице целый ряд несчастий. Катастрофа `Трансвааля`. Потом пожар в Манеже. Случившееся всколыхнуло всех. Сегодня сугубо профессиональные вопросы строительства обсуждают везде: дома на кухне, на работе, в метро, в газетах и на телевидении. И среди нас, строителей, тоже немало разговоров.
Я прислушиваюсь к этой дискуссии. В ней много мыслей, много идей. Но много и слухов. Много наносного, несправедливого. И мне показалось нужным поговорить. Поговорить со всеми москвичами напрямую. Конечно, в первую очередь потому, что я - руководитель столичного стройкомплекса и вместе с моими коллегами по правительству Москвы несу ответственность за происходящее в городе.
Но еще больше мне хочется, чтобы вы, уважаемые читатели, услышали в том, что я сейчас скажу, голос простого московского строителя. Это не просто слова. В московском строительстве трудится почти миллион горожан. Мы хотим быть услышанными. Давайте поговорим откровенно.
Уроки `Трансвааля`. `Необходимо серьезно обновить `правила игры` в строительной отрасли России`
Не хочу сейчас устраивать показательный `разбор полетов` вокруг тех чрезвычайных ситуаций, которые случились в последнее время. Это вопрос отдельный. Во-первых, об этом и так много говорят. Мы у себя тоже все это обсуждаем. Думаю, что разговоры наши даже пожестче, чем в газетах. Что уж греха таить - строители скоры на крепкое словцо.
Но я сейчас хотел бы попробовать пойти немного дальше. Попытаться понять, какие главные уроки должны мы все вместе извлечь из той же трагедии `Трансвааля`. Для меня, как специалиста, как руководителя стройкомплекса Москвы, очевидна необходимость серьезно обновить систему, `правила игры` в строительной отрасли России. Ведь с чем столкнулись эксперты при расследовании причин обрушения?
В России сегодня не существует элементарных технических стандартов и правил для возведения сложных, нетиповых строительных объектов - таких, как те же самые аквапарки. Что неудивительно: в 1980-е - начале 1990-х, когда вся эта документация разрабатывалась, подобные объекты в России если и видели, то лишь на картинках. В результате контролирующие государственные органы стали не поспевать за техническими достижениями и изобретениями архитекторов, проектировщиков, застройщиков.
Мы давно об этом говорим, но до недавнего времени особого понимания не встречали. Это, наверное, неудивительно. Может быть, для России в целом вопросы развития строительства и не были до сих пор таким острыми. Строили в последние годы мало, да и без претензий. Москва была исключением - мы развивались активно, осваивали новые районы, новые технологии, новые объекты. Потому и говорили постоянно: то, что строительная наука `в загоне`, то, что запаздываем с новыми строительными нормами, до добра не доведет. Сегодня, к счастью, ситуация меняется. Строительный бум охватывает все новые регионы России. Все осознают, что строительство - это одна из тех отраслей, которые вытащат экономику на новый уровень, позволят решать самые амбициозные экономические и социальные задачи.
Поэтому сегодня главное - вместе с федеральными ведомствами провести ревизию всей типовой строительной документации, разработать отвечающие современным требованиям стандарты и СНиПы.
Мы сегодня, кстати, составили список особо сложных строительных объектов в Москве, требующих ревизии. Сейчас в нем оказалось 43 объекта. Список открытый: будет дополняться по заявлениям жителей, самих сознательных инвесторов и застройщиков, мнениям экспертов. Так вот, список этот нужен не только для того, чтобы лишний раз проверить надежность строительства и конструкций. Он необходим еще и для того, чтобы использовать все те наработки, изобретения, новые технологии, которые были применены при строительстве сложных объектов. Использовать - значит превратить все это в стандарты, сохранить накопленный опыт, пойти еще дальше в качестве строительства.
`Разговоры о гастарбайтерах стали `темой номер один`
Тут, правда, важен и другой момент. Мы можем создать самые современные строительные нормы, использовать передовые технологии. Но часто главный вопрос не в том, что делается, а в том, кто делает. За последнее десятилетие строительные, технические специальности в российских вузах и профессиональных училищах стали чем-то старомодным, вчерашним, несовременным.
Что в результате - мы знаем. Разговоры о гастарбайтерах стали `темой номер один` во всех пересудах о строителях. Что ж, проблема действительно есть. Многие строительные компании предпочитают пользоваться `услугами` гастарбайтеров. Так дешевле. И мы, уж поверьте, приводим в чувство тех частных застройщиков, которые, как говорится, `переходят грань`. Хотя надо понимать, что за такую политику в какой-то мере приходится расплачиваться ростом цен на жилье - зарплата строителей входит в себестоимость квадратных метров. Но по-настоящему эту проблему не решить, если не возродить строительное образование, престиж профессии. К слову, эта проблема касается не только строительства. У нас вообще заметен в системе образовательных приоритетов перекос в сторону непроизводственных дисциплин. Но важно помнить, что на одних менеджерах, юристах и продюсерах наше общество и наша экономика далеко не уедут.
`Я, даже если бы и сильно захотел, не смог бы `назначить цены` или приказать им не расти`
Я, естественно, не буду спорить с тем, что цены на жилье в Москве выросли за последние два года, и выросли значительно. Это факт. Но давайте попробуем без крика разобраться с тем, почему это происходит и что нужно делать для того, чтобы рынок жилья стабилизировался.
Главное слово здесь, кстати говоря, - это рынок. Я, даже если бы и сильно захотел, не смог бы `назначить цены` или приказать им не расти. Государство сегодня не может указать частному инвестору, за сколько ему продавать им же самим построенное.
Точно так же государство не может предписать металлургам, производителям цемента, кирпича, электроэнергии, по какой цене им продавать свою продукцию строительным компаниям. А только цены на металл с начала этого года выросли почти на 70%. И здесь уже дело не в строителях - им самим приходится по этому поводу скрежетать зубами. Куда более мощные лоббисты - нефтяные компании, производители труб, автопроизводители - уже который месяц жалуются в федеральное правительство на рост цен на металл. И все безрезультатно. Так что давайте мыслить трезво - пока дорожает продукция других секторов экономики, будет продолжаться и рост цен на жилье.
Этот фактор, однако, далеко не единственный. Издержки строителей растут еще и потому, что в Москве строить дорого. И становится еще дороже. В 2003-м - начале 2004 года было завершено освоение прежних зон массовой застройки - таких как Марьино, Митино. Застраиваются последние свободные площади в Бутове, Жулебине и других `спальных районах` Москвы. К 2006 году будет застроено Ходынское поле. Все это объективные ограничения. Москва не может более развиваться вширь - за МКАД, туда, где начинается другой субъект федерации.
Сокращение районов массовой застройки не означает, что строить негде. Сегодня речь идет об увеличении объемов работ по реконструкции ветхого и аварийного жилья, комплексной реконструкции `хрущобных` районов, вовлечении в строительство промышленных зон после вывода оттуда промышленных предприятий.
Когда не хватает свободных территорий для стандартной застройки, увеличить объем жилого фонда можно еще и путем роста `наверх`. Это мировая практика. И мы сейчас тоже к этому идем. Городская программа высотного строительства `Новое кольцо Москвы` предполагает, что в столице, но только там, где возможно с архитектурной, эстетической точки зрения, за пределами исторического центра Москвы, появится около 60 `высоток`.
Вот те основные направления, по которым будет развиваться строительство в Москве в ближайшие годы. Но следует понимать, что все это - строительство более дорогое, чем освоение `пустынных земель`. В обжитых районах более дорогая земля, больше стоимость жилья из-за удобства его месторасположения. Больше затраты на подготовку строительства, снос старого жилищного фонда, переселение людей, расчистку промзон. Ну и потом, мы стремимся строить современное, комфортабельное жилье, которое не придется сносить через 20-30 лет. А высотное строительство - это вообще особые требования безопасности и новейшие технологии. Такое жилье не бывает дешевым, и, конечно, оно всегда коммерческое.
`Расширение доступа к дешевому кредиту еще больше повышает спрос на жилье. А значит, толкает вверх цены`
И наконец, еще один, может быть, самый существенный фактор роста цен на жилье в Москве. Если по таким высоким ценам жилье сегодня продают, значит, по такой цене его готовы приобрести. Благоприятная макроэкономическая ситуация в стране, рост доходов населения, превращение инвестиций в недвижимость в средство ухода от инфляции и борьбы с падением курса накопленных многими долларов - все это факторы резкого роста спроса на жилье.
Факт, что сегодня в Москве большая часть квартир продается еще, что называется, `на стадии котлована`. Дом только начинает строиться, а фактически жилье уже почти все продано. Таков спрос на квартиры в Москве. Причем я специально подчеркиваю, что именно на квартиры в Москве. Не секрет, что значительное количество жилья в столице покупается не москвичами. И многие протестуют против этого. Но, во-первых, мы не можем `закрыть Москву`, запретить жителям других российских регионов покупать жилье. Если бы мы это сделали, то те же самые люди, которые сегодня обвиняют нас в росте цен на жилье, нашли бы еще более благодатную почву для критики в `нарушении прав человека`.
Другой момент более серьезный. Совершенно справедливо говорится, что мы должны расширять возможности доступа на рынок жилья большинства москвичей, кто не может просто `взять и выложить` деньги на покупку квартиры. В частности, речь идет о развитии ипотеки. Все правильно, и мы сейчас много делаем для развития кредитования, тем более что эти механизмы дают нам дополнительные возможности учесть интересы именно москвичей. Однако и тут нужно помнить, что, вообще говоря, ипотека - тоже вещь обоюдоострая. В том смысле, что расширение доступа к дешевому кредиту еще больше повышает спрос на жилье. А значит, толкает вверх цены. И, по крайней мере отчасти, нынешняя ситуация с ценами на жилье в Москве - это и результат прихода на рынок ипотечных денег.
`Мы на самом деле очень мало строим`
Потенциальный спрос на жилье сегодня намного - в разы - выше, чем уровень предложения жилья. А если сегодня сделать ипотечный кредит общедоступным, то цены на недвижимость, которые и так растут, могут взлететь еще выше. В результате мы не добьемся главной цели - ценовой доступности жилья для основной массы населения.
Иначе говоря, мы на самом деле очень мало строим. Кто-то может удивиться: как же так, Москву нередко ругают за то, что она, напротив, слишком много строит. Однако это не прихоть чиновников, инвесторов, а реальная необходимость.
Судите сами. Даже в успешной Москве, выделяющейся своими объемами ежегодного строительства на общероссийском фоне, средняя обеспеченность жильем составляет `лишь` 23 кв. м на человека. И это `средняя температура по больнице` - в городе около 190 тыс. семей только официально числятся в очереди на улучшение жилищных условий (т.е. не имеют и 18 кв. м на человека). Тогда как в большинстве европейских столиц этот показатель в 2-3 раза выше - 50-70 кв. м на одного гражданина. Мы - в правительстве Москвы - ставим такую цель: к 2010 году повысить уровень обеспеченности жильем хотя бы до 30-40 кв. м на человека.
Что означают эти планы на практике? То, что достигнутый городом в 2002-2003 годах уровень 4.5 млн. кв. м жилья в год - это лишь минимальная планка, ниже которой опускаться мы не имеем права. Только до 2007 года в Москве должно быть построено 18 млн. кв. м жилья. А всего нам нужно возвести еще около 70 млн. кв. м жилья, чтобы соответствовать западноевропейским стандартам и обеспечить доступность жилья для москвичей.
Вновь возводимое жилье должно быть надежным и долговечным, рассчитанным на десятки лет. А также просторным и комфортным. Например, в среднем по Москве на одного жителя сносимой пятиэтажки приходится менее 16 кв. м общей площади. Город же за свой счет, бесплатно, предоставляет москвичам в полтора раза больше - почти 26 кв. м. Статистика говорит, что для переселения жителей из 100 ветхих квартир город предоставляет им 130 новых.
`Говорят, что мы мало строим для `простых` москвичей. И тут же критикуют за элитные новостройки. Но одно от другого неотделимо`
Тут самое время поговорить о том, для кого мы строим. По этому поводу тоже часто приходится слышать критику. Причем прямо противоположную. Говорят, что мы мало строим для `простых` москвичей. И тут же ругают за очередь на жилье в Москве. Хотят побольше качественного жилья и критикуют за элитные новостройки.
Но если посмотреть правде в глаза, то Москва осталась чуть ли не единственным из регионов России, где система бесплатного предоставления жилья сохранилась. И не только сохранилась, но движется. Хотя и не так быстро, как того хотелось бы. Но сама система социальных гарантий сохраняется - это принципиально. Мы не можем обмануть тех, кто стоит в очереди 10-15, а то и 20 лет. Другой вопрос, что не хватает возможностей для того, чтобы обеспечить всех очередников. Не строительных возможностей, а финансовых. Поэтому, конечно, мы всячески поощряем тех, кто может собраться с силами и попытаться сам решить квартирный вопрос. Выйти из этой очереди или смолоду в нее и не попадать. В конце концов, жить нормально нужно сейчас, а не через 20 лет. Наша задача - предоставить возможность человеку, который отстоял в очереди, купить жилье. Да, купить, но за полцены, за 30% цены, а то и меньше. Точно так же мы должны уделять особое внимание развитию целевых программ обеспечения жильем отдельных групп населения. Крайне важно развивать льготные, но рыночные механизмы обеспечения жильем молодежи. Опыт успешно действующей и развивающейся московской программы `Молодой семье - доступное жилье` является наглядным доказательством этого.
В ближайшие годы по программе будет возводиться более 200 тыс. кв. м жилья ежегодно (около 4 тыс. квартир в год), а в 2008 году - более 700 тыс. Квартира покупается молодой семьей, но в рассрочку, по ценам в 2-3 раза ниже рыночных и с гибкой системой льгот для тех, кто решил завести детей. За такими программами, особенно когда они подкрепляются ростом заработной платы, будущее. Уже сейчас в Москве мы их распространяем на бюджетные категории, например работников сферы здравоохранения.
Вообще же сегодня 40% возводимого городом жилья (более 28 тыс. квартир ежегодно) идет на выполнение разнообразных социальных программ. Предоставление социального жилья в рамках тех или иных схем - это принципиальная позиция города. Да, эти метры и квартиры как бы немного `выведены` с общего жилищного рынка города. Да, если бы они там были, то и уровень цен на коммерческое жилье упал бы, и упал бы серьезно. Но это означало бы бросить в `омут` рынка бюджетников, молодежь, инвалидов, другие социально незащищенные слои. Такой подход нашей философии развития города не соответствует в принципе.
Мне могут сказать: `Ну вот и хорошо, давайте строить еще больше социального жилья по низким ценам или бесплатно отдавать его очередникам`. Я тоже этого хочу, и мы для этого делаем все возможное. Но нужно понимать механизм - откуда это самое социальное жилье берется. Откуда возникают возможности его бесплатного предоставления или субсидирования городом цен. Понятно, что не из воздуха и не из простого желания. Эти деньги и эти возможности мы получаем прежде всего за счет рынка `элитного`, коммерческого жилья.
По нашим подсчетам, каждый заработанный городом на коммерческом жилье миллион долларов - это 3 тыс. кв. м муниципального жилья. Это почти 50 квартир, которые будут построены и отданы москвичам. Это 50 семей, которые улучшат свои жилищные условия. Поэтому строить коммерческое жилье необходимо. Пусть тот, кто способен его приобрести, косвенно поможет тем, кто в том нуждается, - через городской бюджет.
В 2004-2005 годах мы к тому же окончательно перейдем на денежные расчеты с инвесторами. Инвестор, который ранее отдавал городу для социальных программ, допустим, треть квартир (5-6 этажей из 17) в строящемся доме, теперь перечисляет свою долю деньгами в бюджет Москвы.
Что это принесет москвичам? Повышение надежности предоставляемого социального жилья - город сможет лучше контролировать работу им самим выбранных на конкурсе застройщиков. Повышение качества бесплатного жилья - очередникам будут передаваться не те квартиры, что `похуже` (на первых, последних этажах), а дом целиком. Предоставление жилья в том же районе - раньше не всегда удавалось расселить всех жителей пятиэтажки в одном доме. Увеличение числа расселяемых очередников - город сам, а значит эффективнее, будет распоряжаться денежными средствами, выберет более рациональных застройщиков, построит большее число квартир.
`Нас часто ругают, что московские строители увлеклись зарабатыванием денег на стороне. Но все это лишь эмоции`
Сегодня Москва действительно строит более чем в 40 городах России. И эта программа постоянно расширяется. Нас за работу в регионах опять же постоянно ругают. Некоторые называют это `благотворительностью`. Некоторые, наоборот, говорят, что мы увлеклись зарабатыванием денег на стороне. Иногда еще пытаются поймать меня на слове - мол, сами говорите, что надо строить больше, что Москве нужно больше жилья, и вместо этого `идете в регионы`.
Но все это лишь эмоции. Во-первых, осуществляя строительство в других регионах, Москва зарабатывает деньги для городского бюджета и дает развитие московской промышленности. Например, только за прошлый год промышленность строительных материалов выросла на 15%. А это - дополнительные рабочие места для москвичей, дополнительные налоги в городской бюджет. Это те самые деньги, которые потом мы сможем потратить и на социальное жилье, и на пенсии, и на зарплаты.
Еще одна - и очень значительная - выгода для Москвы от строительства в регионах заключается в том, что мы тем самым `снимаем нагрузку` с городского рынка жилья. Конечно, если за пределами Москвы ничего не строится (а до недавнего времени так и было), то куда идет весь платежеспособный спрос на жилье? Правильно, в Москву и идет - больше-то некуда. Все более-менее состоятельные жители регионов едут `за квартирой в Москве`.
Но если качественное современное жилье начинают строить в родном для человека городе, то он уже не `побежит в Москву`. Он купит квартиру у себя. Так поступят не все, конечно, но многие. Кое-кто все равно захочет, чтобы у него было жилье и в Москве. Например, предприниматель, у которого часть бизнеса в Москве. Или какой-то состоятельный родитель, который отправляет ребенка учиться в Москву. Но и здесь мы работаем над тем, чтобы предложить таким людям альтернативу - не покупать, а арендовать жилье хорошего качества. Для этого строим современные доходные дома, и они уже начинают пользоваться спросом.
`За прошлый год не было недели, чтобы мы не остановили какую-нибудь стройку или вообще не закрыли бы тот или иной строительный проект`
И еще. Часто вы, уважаемые москвичи, вообще не хотите, чтобы рядом с вами что-то строили. То есть с точки зрения `строительства вообще` вы вроде `за`. Хотите, чтобы и жилье было новое и комфортное. И чтобы магазинов и торговых центров открывалось побольше. И чтобы стоянка для машины была. Но вот когда это происходит на вашей улице или в вашем дворе, тут отношение меняется.
Не могу сказать, что эти опасения и конфликты со строителями всегда не обоснованы. Часто это наша вина, что мы не можем внятно объяснить, что происходит и зачем строится. Но ведь и то отталкивающее представление о строительстве в Москве, которое иногда возникает при чтении газет, тоже далеко от действительности. Правда, она, как обычно, где-то посередине.
Открою вам маленький секрет. Каждый четверг я провожу оперативные совещания по строительству. На них мы в том числе решаем и все вопросы по различным строительным конфликтам. Я специально подсчитал, что за прошлый год не было почти ни одной недели, когда бы мы не остановили какую-нибудь стройку или вообще не закрыли бы тот или иной строительный проект. Именно из-за того, что есть нарушения. Или есть попытки обмануть и город, и жителей. Или потому, что нам `задаром` не нужно такое строительство, при котором придется вырубить 300 деревьев. Значит, в этом месте этого строительства точно не будет. Где-то в другом месте - возможно, но не здесь.
Не знаю, может быть, мы не правы в том, что из каждого такого случая не делаем газетной сенсации или повода для телевизионного сюжета. Хотя, уж поверьте, хватило бы `с головой`. Но дело даже не в этом. Я просто хочу, чтобы вы знали, что работа такая идет.
Кроме того, новый городской закон `Об основах градостроительства в городе Москве` дает москвичам все права на получение информации о планах строительства в столице. Мы стали публиковать всю градостроительную документацию не только в местной, но и в федеральной прессе. Любое новое строительство в будущем будем в обязательном порядке предварять специальными исследованиями и советом с вами.
Пользуйтесь этими возможностями, выражайте свое мнение, идите на контакт с городом. Но давайте делать это цивилизованно. Давайте стараться различать и разделять корыстные, эгоистические интересы одного человека или небольшой группы людей от общих интересов Москвы и москвичей. Давайте стремиться находить компромисс, вместо того чтобы подчас специально идти на конфликт.
Мое сегодняшнее обращение к вам, уважаемые москвичи, - это как раз не только попытка пролить свет на волнующие всех вопросы о настоящем и будущем нашего города. Это еще и призыв к долгосрочному открытому диалогу. Поэтому я очень рассчитываю на ваши отклики и на продолжение разговора. Нам действительно надо говорить друг с другом.
`Финансовые известия`http://nvolgatrade.ru/
Док. 205209
Опублик.: 29.06.04
Число обращений: 441
Ресин Владимир Иосифович
|
