Ипотека на паях: сегодня дом, завтра - деньгиНазад
Ипотека на паях: сегодня дом, завтра - деньги
Уже в этом году в России может появиться общенациональный инвестор по строительству нового жилья. В роли такового готово выступить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Отличия от других ипотечных программ состоят в том, что граждане будут приобретать только готовое новое жилье, а совершать покупку квадратных метров можно будет на территории всей страны.
Как сообщил журналистам в среду генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, ОАО `Креативные инвестиционные технологии` (управляющая компания `КИТ`) и ЗАО `Первый специализированный депозитарий` (ПРСД) только что подписали соглашение о сотрудничестве. Это соглашение предусматривает создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФ) `АИЖК-Партнер`, основной задачей которого станет инвестирование в жилищное строительство в регионах с последующей продажей готового жилья. Ожидается, что в течение первого года работы объем привлеченных фондом средств инвесторов составит более 1 млрд. руб.
Схема работы новой структуры такова. Региональные отделения АИЖК будут совместно с действующими в регионе банками и застройщиками (девелоперами) инвестировать средства в строительство нового качественного жилья, поскольку именно его сегодня не хватает на рынке. А частные лица смогут приобретать права собственности в уже готовом доме. С одной стороны, застройщик при этой схеме может быть уверен в сбыте, поскольку АИЖК берет на себя функцию работы с клиентами и создание большой базы платежеспособных клиентов. С другой стороны, покупатели будут уверены, что приобретут качественную современную квартиру по фиксированной цене. При этом фонд будет продавать уже построенные при его участии квартиры. Таким образом, главная миссия фонда - снятие основных рисков с застройщика и покупателя. В силу объемов своей работы и обширной географии, фонд как финансовая структура будет гораздо более устойчив, чем любой застройщик.
Эта схема является в чистом виде ипотечной, поскольку покупатель будет получать кредит на недостающую сумму у работающих с фондом банков, оформляя при этом закладную на приобретаемую недвижимость. При этом все закладные в обязательном порядке будут выкупаться АИЖК. Как свидетельствует мировой опыт, работа с закладными является единственным инструментом, позволяющим банкам рефинансироваться, обеспечивая тем самым доступ к длинным и дешевым деньгам своим клиентам. Сегодня условия, по которым АИЖК работает в регионах примерно таковы: срок кредита - до 27 лет, процентная ставка определена в 18% годовых в рублях на стадии строительства и 15% - после оформления квартиры в собственность.
При этом, как сообщил Александр Семеняка, агентство планирует организовать условия работы с плавающей ставкой - возможностью при изменении условий на рынке брать новый кредит под меньший процент для погашения старого кредита. Роль специализированного депозитария в этой схеме сводится к надзору за всеми сделками, поскольку первоначально вкладывать средства будет управляющая (паями) компания `КИТ`. Как сообщил генеральный директор компании `КИТ` Владимир Кириллов, управляющая компания рассчитывает на среднюю доходность вложенных средств в размере 20-30% годовых, а реализация проекта начнется в третьем квартале 2004 г.
Узким местом всей схемы является катастрофическая нехватка нового качественного жилья в регионах. Как считают специалисты, этот факт служит основной причиной того, что сегодня 94% приобретаемого по ипотечным схемам жилья является вторичным, и только 6% - новым. В этой ситуации предложение доступных финансовых резервов частным лицам только простимулирует рост цен в регионах (примерно втрое), но отнюдь не сделает жилье более доступным. Поэтому, пообещал Кириллов, реальная работа начнется с возведения нового жилья. Для самого АИЖК эта схема может означать выход из длительного тупика, в котором агентство находилось со времени своего создания. Предполагалось, что основным источником финансирования ипотечных программ агентства будут деньги Пенсионного фонда России, однако пока эти планы так и не реализовались. Возможно, средства паевых фондов в условиях экономического роста и роста доходов населения смогут стать надежным двигателем ипотеки.
