Жилье в России продолжит дорожать безудержными темпами. Однако граждане должны избегать сегодня участия в жилищно-строительных кооперативах, куда многие готовы вкладывать средства, чтобы уберечь их от инфляции. Таковы предварительные выводы, которые сообщили журналистам участники предстоящего VII Национального Конгресса по недвижимости.
Представители российских риэлторских компаний и кредитных организаций из большинства регионов соберутся обсудить проблемы развития рынка недвижимости только через месяц. Однако уже в этот понедельник вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев рассказал на пресс-конференции о результатах проводимого специалистами РГР на протяжении шести лет исследования ценообразования на жилье. Мониторинг стоимости квадратного метра проводится в 22 самых больших (по количеству жителей) городах Российской Федерации. Оказалось, что только в одном городе в конце прошлого года наблюдалось незначительное снижение цен. В то же время, если учесть падение курса доллара к рублю и рублевую инфляцию, получится, что реальное повышение происходило в 9 региональных столицах. В остальных 12 городах цены только индексировались.
Тем не менее, президент РГР Игорь Горский полностью поддержал своего коллегу, заявив, что `цены на жилье продолжат расти, поскольку не видно никаких факторов, которые могут их остановить`. Сегодня средняя цена квадратного метра в столице превысила 1600 долларов за кв. метр - только за последний месяц она увеличилась более, чем на 2%. Этот показатель полностью соответствует выводам проводившегося в течение шести лет исследования. Его главные выводы таковы: при стоимости барреля нефти на мировом рынке от 16 до 21 доллара недвижимость в крупнейших городах России продолжит расти чуть более 1% в месяц. При колебаниях цен на `черное золото` в коридоре 26-32 долларов за баррель рост стоимости жилья (в Москве) заметно превышает 2% в месяц. Корни этой тенденции очевидны: примерно треть прибыли нефтяной и газовой отраслей вкладывается в приобретение и строительство недвижимости в России. Причем, этот фактор достаточно мощно формирует цены на жилищном рынке далеко за пределами московского региона. Получается, что сегодня существуют две главные причины роста цен - переориентация населения от накопления к инвестициям в жилье и обеспечение высокой платежеспособности населения за счет благоприятной мировой конъюнктуры на энергоносители.
Важно не только то, что покупка недвижимости все больше приобретает инвестиционный характер, а то, что большая часть инвестиций, по словам Апрелева, делается не с целью дальнейшей перепродажи и фиксации прибыли (больше-то вкладывать деньги не во что), а с целью постоянного извлечения дохода. В частности, за счет аренды. Даже в провинциальных городах подобные вложения обеспечивают доходность не менее 6% в год. Таким образом, значительная часть населения выработала собственный, не зависящий от действий органов власти и финансовых институтов способ сохранять накопления и извлекать регулярную прибыль. Это механизм приобретает тем большую популярность, что он весьма стабилен и абсолютно прозрачен для инвестора.
Фактически можно говорить о формировании небольшого слоя рантье. Правда, полностью жить на доходы от недвижимости получится далеко не у всех, но задачи социальной и финансовой стабилизации приобретение квартир решаются вполне эффективно. Единственное предостережение, которые делают риэлторы потенциальным покупателям квартир - стараться избегать участия в жилищных кооперативах, которые, по внутренней информации с рынка, стали в массовом порядке приобретать характер финансовых пирамид. Ведь такие структуры заключают с инвесторами договор не на приобретение конкретной квартиры, а на покупку-продажу пая в кооперативе. Обычно речь идет о менее дорогом панельном жилье. Как свидетельствует сделанный депутатом Госдумы Иваном Грачевым анализ, обязательства, которые кооперативы берут на себя, например, вселения в квартиру после выплаты 30% ее стоимости, для них совершенно невыполнимы. А потому в скором времени следует ожидать большого количества псевдобанкротств ЖСК.
