Константин Титов: Госсовет подобрал ключи к ипотекеНазад
Константин Титов: Госсовет подобрал ключи к ипотеке
К 2005 году ипотечное строительство жилья станет доступным для семей с доходами 5 тысяч рублей на человека, считает член президиума Госсовета РФ, губернатор Самарской области Константин Титов.Об этом шел разговор на `Деловом завтраке` в `Российской газете`.
- Константин Алексеевич, в вашей области целая улица построена, и дома эти получили или купили учителя. То есть это была реальная ипотечная программа, доступная людям с доходами ниже средних?
- Нет, это не ипотека в классическом понимании. Поясню. На селе у людей, как правило, низкие денежные доходы, но какое-то богатство есть. Пара лошадей, несколько коров, у кого-то даже два автомобиля. Село есть село, оно реально зажиточнее живет, чем если смотреть по официальной средней зарплате.
Поэтому чтобы люди могли построить себе жилье, специально была организована программа `Сельский дом`. Скажу сразу, мы здесь не первооткрыватели. Как губернаторы, мы в добрых отношениях с Савченко, губернатором Белгородской области, использовали его опыт реализации этой программы.
По сути это квазиипотека. Государство дает деньги в специальный фонд. Фонд заключает договор с кредитуемым, и в течение года можно при участии заключившего договор сдать ему жилой дом. Под ключ. А можно только голые стены, а остальное человек доделает сам. Пока он строится, это уже его дом, его собственность. Хотя если он не расплатится, то его, конечно, выселят.
Кредит выдается на 10 лет под 10 процентов годовых. Причем гасить кредит можно и натуроплатой - выращивая скот и хлеб, сдавая мясо и зерно фонду по рыночной цене. Фонд может эту продукцию продавать или отдавать в переработку как давальческую продукцию, а колбасу потом реализовывать, получая прибыль. Мы почти 3 тысячи домов таких сдали. А в очереди еще почти 2 тысячи человек стоят.
- А сейчас по-прежнему в фонд поступают деньги ежегодно из бюджета или все-таки нет?
- Схема завертелась. Возврат денег хороший, процент возврата ссуд очень хороший. Но очередность есть, значит, надо работать. Поэтому мы перечисляем в этот фонд из бюджета деньги, они становятся собственностью фонда, но фонд государственный и сто процентов собственности администрации Самарской области. Сейчас перечисляем уже меньше, потому что пошел серьезный возврат кредитов.
- Но для городского строительства такую схему не раскрутишь...
- Как вы сами понимаете, 10 процентов - это субсидированная ставка кредита, она, конечно, не рыночная. Идти с такой ставкой кредита в город было бы большой ошибкой. При классической ипотечной схеме существует рынок закладных. Закладная - это документ, по которой заложен дом. Закладные обращаются на рынке ценных бумаг: их покупают и получают доход, исходя из того, что вы каждый месяц платите проценты и погашаете долг.
У нас пока в стране фактически нет вторичного рынка ценных бумаг. И, по-моему, очень важно, что на последнем заседании президиума Госсовета, посвященного развитию ипотеки, Президент говорил, что `насоздавали мы много систем в стране сегодня, квазиипотечных и почти ипотечных, но ни в коем случае не надо ничего разрушать. Давайте энергично, грамотно развивать законодательство. Вот эта позиция, мне кажется, даст нам возможность не разрушая того, что сделано, продолжать работать дальше.
Беда в чем? У нас люди не привыкли жить в кредит. Наши люди пытаются быстрее рассчитаться с кредитом. А для ипотеки это риск финансовый. Закладная теряет свою стоимость. Ты рассчитывал, что по процентам будешь получать 20 лет или 25, а кредитор рассчитался за два года. Средний расчет в Самарской области - это 6,5 лет.
Нужно убеждать людей, что торопиться не надо. По расчетам Федерального государственного ипотечного агентства (АИЖК), при получении кредита даже под 18 процентов годовых на 20 лет человек получает уже доход, ему это выгодно. Смотрите. Сейчас в банк деньги кладут под 10 процентов годовых, а инфляция у нас 15 процентов. Каждый год потеря в 5 процентов. А по ипотечному кредиту платится процент, но стоимость жилья растет плюс человек еще льготы по налогам получает. Кроме того, на заседании Госсовета было решено, что плавающая процентная ставка будет - если ставка рефинансирования Центробанка снижается, то снижается и ставка при кредитовании.
Это очень тонкий инструмент. Можно, допустим, снизить процентную ставку при кредитовании за счет бюджетных субсидий. Но что получится? Кредиты станут более доступными, спрос на них вырастет, а строительный комплекс слаб, проектов недостаточно, и тогда то жилье, что мы с вами получали по 5 тысяч рублей за квадратный метр, строители будут отдавать уже за 16 тысяч. Но если мы сегодня внедряем ставку в 18 процентов (в Самаре она 15), то все расчеты, которые мы проводили в рабочей группе, показывают: уже через два-три года ставка в рублях может быть 12 процентов годовых.
- Давайте поговорим о законодательной базе. Что уже сделано и чего не хватает, чтобы ипотека заработала?
- Закон об ипотеке есть. Он принят и подписан президентом. Но нет закона о ценных ипотечных бумагах. На госсовете решили, что нужен отдельный закон. Первое чтение он уже прошел.
Есть законодательные трудности, связанные с работой нотариата. За оформление сделки нотариусу сегодня приходится платить 0,5 процента от суммы договора. Жилье - вещь дорогая, поэтому при нотариальном оформлении вместе со страховыми выплатами накладывается на первый взнос внушительная сумма. Надо ее уменьшать.
Есть порядок налоговых вычетов из подоходного налога. Мы считаем, что сегодня они недостаточно компенсируют человеку затраты на покупку жилья.
Еще один момент, о котором много и давно говорят. У людей есть деньги, которые они готовы вложить в строительство жилья. Но им трудно заявить об источниках этих доходов и продекларировать эти деньги. Поймите, никто же не спрашивает с олигарха, на что он построил очередной дворец. А тут человек купил квартиру двухкомнатную, продекларировал, и сразу начнут спрашивать: откуда доходы? Эти 30-40 тысяч долларов.
Поэтому Госсовет высказался за внесение поправок в налоговый кодекс о том, что деньги, потраченные на покупку жилья, строительство дома, не декларируются по источникам доходов. Кстати, и во всем мире это практикуется при становлении ипотеки.
Я и на правительстве докладывал по этому поводу, Лужков об этом не раз говорил. Михаил Михайлович Касьянов с нами согласился. Возражал Минфин. В чем позиция Минфина? Эти деньги не обложены налогом, они сейчас выйдут из тени и так далее. А хорошо, если они остаются в тени? Ничего мы не получаем, ни строительства жилья, ни налогов. Здесь они вышли из тени, человек получил собственность, государство получило налоги. Потому что за эту собственность будет платиться налог. Нормально? Да.
Есть еще один важный аргумент в пользу развития ипотеки. У нас сегодня сложилась очень серьезная ситуация в стране, и не надо себя успокаивать. Рубль крепчает - это хорошо. Но экспортные возможности страны уменьшаются, а импортные возрастают. Сегодня где-то 54 процента товаров повседневного спроса идет из-за рубежа, 46 процентов товаров - отечественные. Импорт вновь вытесняет отечественного товаропроизводителя. У людей появились деньги. Отдается предпочтение импортным товарам. Начнется рост инфляции, потому что отечественных товаров нет. Если мы сегодня в этот процесс включаем торговлю землей и недвижимостью, мы этот инфляционный козырек снимаем. Человек последние вынимает, вкладывает и начинает еще и платить. И я очень рад, что министр финансов Алексей Кудрин нас в этом вопросе поддержал.
Есть еще одна непростая проблема. По нашей Конституции человек имеет право на жилище, выселять его на улицу нельзя. А если он не расплачивается по кредиту? Что тогда? Если выселять его нельзя, тогда страховые риски очень высокие, процентная ставка растет. Да просто банки не заинтересовать выдавать ипотечные кредиты!
Что делать? Тогда давайте так. Для ипотеки внесем поправку в закон. Если человек сознательно пошел на риск, этот риск и его тоже, и он должен сознательно отвечать по своим обязательствам. Он должен все посчитать и подумать: потяну - не потяну, расплачусь или не сумею.
И хотя это еще предстоит обсуждать, такая поправка будет предложена в Жилищный кодекс. Хотя одновременно нужно продумать и какие-то защитные механизмы. Ну, например: человек стал некредитоспособен, тогда его жилье выкупает муниципалитет, а ему уже отдает в поднаем. Ситуация поправилась - человек имеет право дальше выкупать право на квартиру уже у муниципалитета.
- Очень большая проблема первого взноса. Сегодня это 30 процентов от стоимости квартиры. Чтобы купить среднюю квартиру 80 квадратных метров в Самаре первый взнос должен быть 160 тысяч рублей. Где работник бюджетной сферы возьмет эти 160 тысяч?
- Здесь несколько путей решения проблемы. Хорошо, если у него какая-то жилплощадь есть. Она используется в качестве залога, он пока живет в старой квартире, а полученный кредит отдается под строительство нового жилья. Пока дом строится, год-полтора, он уже платит за ипотеку. Затем переезжает в новую квартиру, ее стоимость и то, что он уже заплатил, обычно составляет уже даже больше, чем сумма первого взноса. Дальше - обычное погашение кредита.
Еще один вариант - когда есть покупатель на освобождающуюся квартиру, то с ним можно заключить опережающий договор. Фактически он покупает квартиру авансом, но зато дешевле. А ее владелец использует эту сумму для строительства нового жилья.
- А если стартового жилья нет?
- Хороший вопрос. Простой. (Улыбается).
Первое. Есть положение о ссудах. У нас в Самарской области, например, объем ссуды зависит от стажа работы того, кто ее получает, от возраста, состава семьи и дохода. В зависимости от всего этого дается возможность взять ссуду в размере от 20 процентов стоимости жилплощади по социальной норме до 70 процентов. Ссуда беспроцентная. Мы сейчас эту систему перевели тоже в ипотеку, и ссуду используют в качестве первого взноса.
Но, к сожалению, далеко не все субъекты Федерации в состоянии решить проблему с бюджетными ссудами, потому что доходы у регионов разные.
Поэтому нужно изменение в законодательстве, чтобы была возможность уменьшать бюджетникам сумму первого взноса в соответствии с доходом семьи. На Госсовете обсуждался порог до 10 процентов.
Но поверьте, если человек не напрягается и ничего не скопил на первый взнос, то вообще проблематично думать о его кредитоспособности в дальнейшем. Поэтому совсем отказаться от первого взноса нельзя, а 30-50 процентов первый взнос или 10-15 - это условная цифра. Она может меняться в соответствии с доходом в семье. Не надо ограничивать людям вступление в ипотеку только за счет, что 30 процентов и не шагу назад.
- На Госсовете из уст главы государства прозвучало: без ипотеки не может быть экономического развития страны. Вы не могли бы расшифровать этот тезис?
- Конечно, надо начинать в материальной базы и с денег. Но я начну с психологии.
Ипотека меняет психологию человека. Человек становится ответственным. Он начинает совершенно по-другому относиться к труду, дисциплине. Он хочет работать и зарабатывать.
Мы в приезжали в деревни, где идет строительство по программе `Сельский дом`. Жены не нарадуются. Говорят: мой-то пил, просвета никогда не видели, а сейчас строимся. С работы приходит, еще строителям помогает и очень доволен.
У человека появляется смысл жизни. Это первое.
Второе - мы об этом уже говорили - это рычаг удержать инфляцию.
Ну и третья позиция. Ипотека - это старт развитию экономики. Рост строительной отрасли тянет за собой не только технологию строительства - производство строительных конструкций, металла, отделочных материалов, - но и плюс к тому дорожной и строительной техники и так далее, так далее.
- А когда все-таки ипотека станет более доступной?
- Я думаю, с 2004 года уже появятся реальные предложения для семей с доходом в
10 тысяч рублей. В 2005-2006 году выйдем на уровень 5 тысяч. К тому времени и зарплата бюджетникам подтянется, и учителя, врачи тоже смогут сами строить себе жилье.
