Об изменениях в государственной регистрации прав на земельные участки в связи с принятием Земельного кодекса РФНазад
Об изменениях в государственной регистрации прав на земельные участки в связи с принятием Земельного кодекса РФ
31 октября 2001 года вступил в законную силу Земельный кодекс РФ - закон долгожданный, вызвавший много споров, во многом меняющий наши представления о земельных правоотношениях. В последнее время о новом кодексе было написано и сказано много. Однако хотелось бы более подробно остановиться на некоторых новых положениях кодекса, которые уже оказывают существенное влияние на устоявшиеся земельные правоотношения в нашей республике.
Во-первых, Земельный кодекс установил право частной собственности на землю. Теперь, согласно ст. 15 кодекса граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Причем поскольку одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц будет осуществляться за плату, за исключением случаев, предусмотренных кодексом и принимаемых в соответствии с ним федеральным законам.
Во-вторых, следует отметить, что новое земельное законодательство взяло курс на `свертывание`, постепенное сужение сферы деятельности таких прав, как пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование землей. Эти права в дальнейшем заменят право собственности либо право аренды.
Если раньше гражданам и юридическим лицам предоставлялись земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование, то сегодня это право предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года. Для физических лиц срок переоформления прав не ограничен. Однако следует иметь в виду, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участкам, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие кодекса, сохраняется, но они не вправе распоряжаться этими земельными участками. Для того чтобы получить возможность распоряжаться своим земельным участком, необходимо переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности либо аренды, после чего возможно отчуждение земельного участка и расположенной на нем недвижимости по гражданско-правовым сделкам (купля-продажа, мена, дарение и т.п.).
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие кодекса, также сохраняется. Но после 31 октября 2001 г. предоставление земельных участков гражданам на данном праве не допускается. И распоряжение этим участком не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству. Как и в случае постоянного (бессрочного) пользования, граждане могут переоформить свои права на предусмотренные Земельным кодексом виды землепользования.
Именно в этих целях Земельный кодекс установил, что каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании либо пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов не допускается.
Таким образом, можно сказать, что в настоящее время мы реально подошли к третьему, завершающему этапу приватизации - приватизации земли. Однако закрепление в Земельном кодексе права частной собственности на землю еще не означает, что уже завтра каждый желающий может обратиться в органы государственной власти с заявлением об оформлении своего права собственности на земельный участок. В настоящее время ведется работа по приведению земельного законодательства нашей республики в соответствие с федеральным законодательством, разрабатывается порядок переоформления прав и предоставления земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам. Только после завершения этой работы можно будет говорить о реальном действии права собственности на землю в нашей республике.
Третьей особенностью нового Земельного кодекса можно назвать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в п.5 ст.1, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Данный принцип конкретизирован в ст.35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым:
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных законом;
- не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу;
- при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Установление принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов внесло определенные изменения в порядок оформления и государственной регистрации договоров, связанных с отчуждением недвижимости. Так в частности, объектом договоров по отчуждению домов, гаражей, дач должны выступать не только сами здания, строения, сооружения, но и земельные участки (либо их части), на которых они расположены. Это является одним из существенных условий подобных договоров.
Кроме того, ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи (мены) могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет! Это также является существенным условием договора купли-продажи (мены), объектом которых выступают земельные участки.
Также в договорах, предметом которых являются земельные участки, должна быть указана категория земель, к которой относится данный земельный участок, и его целевое назначение (ст.7,8 ЗК РФ).
Как уже отмечалось выше, граждане и юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, не вправе распоряжаться этими земельными участками. То есть оформленные таким образом земельные участки не могут быть объектом договоров по отчуждению недвижимого имущества.
Для того чтобы получить возможность распоряжения земельным участком, продавец здания, строения, сооружения должен переоформить свои права на землю на право собственности или право аренды данного земельного участка по выбору покупателей зданий, строений, сооружений (п.2 ст.3 Закона РФ от 25.10.01 No137-ФЗ `О введении в действие Земельного кодекса РФ`).
Пока в нашей республике не начато оформление прав собственности граждан и юридических лиц на землю, наиболее приемлемыми в данной ситуации становятся арендные отношения. Новшеством Земельного кодекса в данном случае стало то, что теперь арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земли при условии его уведомления. Таким образом, если продавец дома или иного строения заключает договор аренды земельного участка, на котором расположен данный дом, в договоре об отчуждении здания, строения, сооружения должно быть указано, что к приобретателю здания переходят и права аренды указанного земельного участка. При этом в Регистрационную палату должен быть представлен документ, свидетельствующий об уведомлении собственника данного земельного участка о передаче прав аренды третьему лицу. Заключения нового договора аренды земельного участка с покупателем здания не требуется. В договор аренды земельного участка, заключенный ранее между собственником земли и продавцом здания, вносятся изменения путем заключения дополнительного соглашения.
Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более года подлежат государственной регистрации (п.2 ст.26 ЗК РФ). Поскольку договор купли-продажи здания с одновременным переводом права аренды земельного участка содержит в себе элементы двух разных договоров, к нему применяются требования, установленные для каждого из этих видов договоров. В частности, подобный договор подлежит государственной регистрации в случае:
- если срок аренды земельного участка более года (даже если отчуждается здание нежилого назначения);
- если купле-продаже (мене) подлежит жилое помещение, предприятие (даже если срок аренды земельного участка менее года).
Возможен и иной вариант заключения договоров по отчуждению недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, принадлежащем правообладателю на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Гражданин, желающий продать свой дом или гараж, должен непосредственно перед заключением договора купли-продажи оформить в Горкомземе отказ от своих прав на земельный участок, при этом, получив письменное обязательство Горкомзема, заключить в последующем договор аренды земли с покупателем строения, расположенного на этой земле. При этом в договоре купли-продажи также должны быть оговорены условия перехода прав на землю. Однако поскольку такой договор уже не содержит в себе условий арендных отношений, то он подлежит регистрации по общим правилам, действовавшим ранее. Таким образом, существенными условиями договора по отчуждению зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке являются:
- определение в качестве объекта сделки земельного участка с указанием его кадастрового номера, категории, целевого назначения;
- указание принадлежащих продавцу здания, строения, сооружения прав на земельный участок, а также порядок перехода этих прав к приобретателю здания, строения, сооружения;
- государственная регистрация договора в указанных выше случаях.
Конечно, на первый взгляд, во всех нюансах нового земельного законодательства разобраться сложно, особенно гражданам. Поэтому можем дать совет - во избежание возникновения спорных ситуаций обращаться за помощью к квалифицированным специалистам: в нотариальные конторы, риэлторские фирмы, юридические консультации. Надеемся, что со временем, после приведения законодательства нашей республики в соответствие с федеральным, проблем в регулировании земельных правоотношений станет меньше, и каждый с уверенностью сможет сказать: `Моя земля - мое богатство`.
Ю. ДИПТАН,
начальник Управления методического и нормативно-правового обеспечения Государственной регистрационной палаты РС(Я).
